ハワイの売買仲介手数料の仕組み:40-60%の紹介料をお支払いできます

日本の不動産業者に顧客を紹介してもらってハワイで売買仲介した場合、支払うことが出来るコミッションと、その仕組みを説明します。 

アメリカの法律

州(state)と言う言葉は国と言う意味です。国が集まってできたから合衆国です。合衆国の法律を連邦法と言い、その下に州法があります。ですから、ハワイの不動産に関する法律と、他の州の法律とでは、連邦法に関しては共通ですが、州法は異なります。
ここではハワイの話をしますが、他の州のコミッションに関する法律も、似ているところが多いと思います。

アメリカのブローカーとエージェント

日本では、ブローカーと言うとあまりいい印象がありませんが、アメリカではブローカーの方がエージェントより上です。まずエージェントになってから、ハワイ州の場合2年間フルタイムで不動産の仕事をして、それからブローカーになる試験を受けることができます。エージェントはブローカーの下で働かなければなりません。

と言っても、エージェントはブローカーの従業員ではありません。ほとんどの場合、エージェントは自営業で、コミッションが主な収入源です。アメリカでは、エージェントになる人は多いですが、その多くは辞めていきます。ブローカーは、自分だけで仕事をすることもできますし、会社を持っていて、会社にエージェントが何人もいることもあります。後者の場合、コミッションは、ブローカーとエージェントが分けます。

コミッションをどうやって決めるか

コミッションを何%にするかは、ブローカーと売主の間で全く自由に決めることができます。(実際には、ブローカーで働いているエージェントと話し合って決めることが多いですが、ブローカーが承認しなければなりません。)ブローカーやエージェントは、売主に対して、コミッションの相場はいくらですというようなことは言えません。

ですから、この記事でも、ハワイのコミッションの相場はいくらですということは法律上言えません。ですので、全米でもハワイでも売上ナンバーワンである、コールドウェルバンカー(以下CBフランチャイズの場合について書きたいと思います。私も、CBエージェントとして働いています。なお、事業用不動産の場合はもっと複雑ですので、ここでは一軒家や分譲マンションのみについてお話ししたいと思います。

コールドウェルバンカー(CB)のコミッション

コミッションは、全て売主が払います。売主側の業者に3%、買手側の業者に3%支払います。でも最近は、ハワイの物件の値段が高いせいだと思いますが、買手の業者には2.5%しか払わないことが多いです。

CBが物件の売買をした場合、まずCBのフランチャイズにフランチャイズ料を6支払います。残りをブローカーとエージェントが分けますが、その比率はその人の売り上げによって異なります。私は、牧師としてボランティアをしながら、全米不動産協会の子団体であるIREM(全米不動産管理協会)やCCIM(認定事業用不動産投資メンバー)の通訳や翻訳が本業ですので、売上は少なく、コミッションは60%しかもらえません。

では、100万ドルの物件を売った場合のコミッションを計算してみましょう。私がハワイの売主の物件を売った場合、コミッションは3%ですので、3万ドルです。

フランチャイズ料:                                   $30,000 ×0,06 = $1,800
フランチャイズ料を払った残り:              $30,000 ー$1,800 = $28,200
ブローカーの取分:                                   $28,200 × 0.4 = $11,280
私の取分:                                                 $28,200 × 0.6 = $16,920

日本のお客さんが100万ドルの物件を購入するのを私が助けた場合のコミッションが2.5%だとすると、$25,000です。

フランチャイズ料:                                   $25,000 × 0,06 = $1,500
フランチャイズ料を払った残り:              $25,000 ー$1,500 = $23,500
ブローカーの取分:                                   $23,500 × 0.4 = $9,400
私の取分:                                                 $23,500 × 0.6 = $14,100

 

手数料を細かく説明する理由

日本の不動産業者はアメリカで仲介することはできませんので、仲介コミッションをもらうことはできません。それどころか、同じアメリカでも、州を越えて仲介することはできません。私は、他の州の不動産ライセンスも取らない限り、仲介できるのはハワイ州だけです。日本の不動産業者がお客さんをハワイに連れてきてくれたとしてもCBが払えるのは紹介料のみで、それはフランチャイズ料を引いた後の25%となってしまうのです。上記の例ですと、23,500×0.25=$5,875です。

アメリカでは、これは悪くはないと考えますが、日本の不動産業者は、これでは少ないと考える人が多いようです。その理由をごく簡単に説明しますと、日本は不動産業者の数が多く、ざっくり人口千人に1軒の割合です。それだけでなく、日本人は、マイホームが買える人でも、通常一生に1度しか買いません。アメリカでは67回買い替えるのが普通ですので、売買の数がずっと多いわけです。しかも、1戸当たりの値段はアメリカの方が高いので、25%で十分だと思うでしょうが、日本の不動産業者は、取引の数や額が少ないので、それでは少ないと感じるのだと思います。

私からの提案

と言うわけで、私はこう考えました。まず、私が売主から依頼された場合、私が双方代理をすれば、私がもらえる買主側のコミッションを全部、つまり$14,100を紹介料として日本の不動産業者に差し上げます。これはフランチャイズ料を引いた残りの60%に当たります。もちろん、ハワイでは双方代理をする場合は、買主の承諾書が必要です。日本の不動産業者に支払われる紹介料も開示します。私が買主側に付く場合は、40%、この例ですと$9,400を差し上げます。これなら、悪くはないのではないでしょうか。

これは、不動産業者の方に読んでもらうためだけに書いているわけではありません。一般消費者の方、また投資家の方は、ご自分が信頼している日本の不動産業者がいらっしゃる方も多いと思います。会ったこともない私に直接連絡するよりも、信頼できる業者さんを通してやってもらった方がずっと安心できるのではないでしょうか。
なお、紹介料は法律上不動産業者にしか支払うことはできませんので、ご注意ください。

 

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