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【リモートワーク増加で空室率は過去最悪】アメリカのオフィス系不動産市場レポート

 

今日は、カナダの投資管理会社であるコリアーズ・インターナショナルの2021年第一四半期オフィス系不動産報告書から、空室、家賃、吸収の悪化、建築、資本市場について解説します。

パンデミック収束時にオフィスの空室率が増加した理由

ベーシスポイントとは1%の百分の1ですので、100ベーシスポイントはちょうど1%です。空室率は5四半期連続上昇ですが、1四半期に空室率が100ベーシスポイント上がったのは過去最高記録です。パンデミックが収まり始めた時期に空室が増えたのは、オフィスのリースが長期であるため、すぐには解約できなかったことが一つの原因だと思われますが、在宅勤務をパンデミック終息後も続けると決めた企業が多いことが伺えます。

吸収とは、この期間にリースされた面積で、それが負であるということは、それだけ空いたスペースの方が多いということです。一四半期で-428万平米と言う吸収も、過去最悪記録です。これだけ空きが増えているにもかかわらず、未だに供給があり、新築中のものもありますが、オフィスのような大型物件は、建築に何年もかかりますので、パンデミックになっても途中で建築を止めることができないからです。オフィス建築は、2010年のリーマンショック後の谷間からほぼ毎年増えてきましたが、2020年はかなり減りました。

ダウンタウンと郊外のオフィス空室率はどう変化したか

全国のダウンタウンは、過去12か月で3.3%、四半期では1.2%空室率が上がり、13.5%になりましたが、郊外は12か月で2.1%、四半期では0.9%の上昇で、14.5%です。これをリーマンショックと比べると、当時のオフィスの空室率は16.3%でしたので、それよりはましということですが、スピードは今回の方が上回っており、リーマンショック時の1四半期の最高が0.7%、12か月の最高が2.4%の上昇であったのに比べ、今回は、それぞれ1%と2.7%になっています。

空室を見ただけでは分からないのが、サブリースの供給で、2020年は55%増えました。2021年第一四半期も140万平米増え、総供給は約2千万平米です。必要なくなった面積を貸す、あるいはすでに退去しているが、リースが切れるまでの期間をサブリースしたいというテナントが多いのです。オフィス市場の回復はまだ先のようです。

提示家賃は微増・値下げを死守

それとは裏腹に、提示家賃は上がっています。Aクラス全体で見ると、家賃は$435.67です。しかし、提示家賃と実効家賃の差は広がる一方で、フリーレントや、テナントの造作変更費を出さなければならない状況です。これらの譲歩はリース契約年に発生するもので、今は損をしても良いが、家賃自体を下げると将来の売却価格に悪影響が出るので、提示家賃を下げたくないわけです。

売買は、2020年第4四半期に改善しましたが、2021年第1四半期は26%減って総額$205億となり、前年度比では36%の下落です。人気があるのはパンデミックの影響をあまり受けなかった郊外で、$205億の売買のうち$128億が郊外の物件でした。取引が多かったのは玄関口のボストン、シカゴ、ニューヨーク、サンフランシスコ、ワシントンで、全体の半分以上を占めました。価格帯が高いのは、西海岸が平米当たり$4,422、北東部が$4,347で、全国平均は$54上がって、$3,163でした。パンデミックでも下がってないというのは驚きです。

パンデミックで空室が増えた市場

空室が増えた主な市場は以上の通りですが、空室率の高い大都市圏は、意外にテキサスが多く、ヒューストンが22.3%、ダラスが20.0%、州都のオースチンが19.5%です。逆に、第三次市場以外で空室が少ないのがミズーリ州カンザスシティーとフロリダ州オーランドの9.4%で、ミネアポリスの9.9%がそれに続いています。

GDPは、2020年に3.5%縮小し、今年は6.2%、2022年は4.1%上昇の予想です。全州が、今年中にパンデミック前のレベルまで回復する予定ですが、雇用に関しては2022年の年末までかかるとされています。主な市場で今年中に失業率がパンデミック前のレベルに回復すると思われるのは、テキサス州のオースチンとダラス、ノースカロライナ州のローリー、アリゾナ州のフィーニックスだけで、これらの市場の失業率の下落はすべて4%以下でした。

ホノルルのオフィス市場はどうなったのか

 

最後に、ホノルル市場はどうでしょうか。全国と比べた表を作成しましたので、御覧ください。空室は全体的に低いですが、ダウンタウンの家賃は、住宅が高いのに比べて、オフィスはそう高くはなく、全国平均をかなり下回っています。ダウンタウンと郊外のオフィスの家賃がそう変わらないというのが、ホノルルの特徴です。

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今日は、カナダの投資管理会社であるコリアーズ・インターナショナルの2021年第一四半期オフィス系不動産報告書から、空室、家賃、吸収の悪化、建築、資本市場について解説しました。このチャンネルではハワイでのオープンハウスの様子や、アメリカ・ハワイの不動産マーケットの情報をお届けしています。アメリカの不動産に興味のある方、ハワイで不動産を持ちたい方は是非チャンネル登録をお願いします。

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