オアフ島バケーション・レンタルの法改正があるかもしれないので、それを目的にした投資は今のところ避けた方が良いというブログを9月に書きました。これは第41法案と呼ばれ、修正されながら検討されています。今日は、現状でこの法案が通った場合、ノースショアやワイキキなどのバケーション・レンタル物件にどのような影響があるかを解説します。
ハワイ バケーション・レンタル法の狙いとは
ブログに何度も同じことを書くのは避けたいのですが、このブログを読んだだけでも理解できるようにするために、簡単な説明から始めたいと思います。2019年の法改正で、リゾート地域とNUCと言う免許のある物件以外の短期バケーション・レンタルは全面禁止となりました。住宅地に観光客が滞在するのは近所迷惑だし、ホノルルの住宅難に拍車をかけているというのがその理由です。Airbnbなどで人気だった短期バケーション・レンタルは厳しい取り締まりの対象となりましたが、30日以上の長期バケーション・レンタルはそれまで通り合法でした。
市は法改正によって短期バケーション・レンタル物件が居住用として市場に出ることを期待しましたが、そうはなりませんでした。欧米はバケーション期間が長いため、年12回のレンタルでも充分な収益を上げることが出来たのです。結果として、短期バケーション・レンタルから、長期バケーション・レンタルに転換する物件が増えてしまいました。
短期バケーションレンタルを閉め出したいホノルル市
30日のバケーション・レンタルと言っても、実際に30日滞在するわけではありません。そこで、市は長期バケーション・レンタルを止めさせようとして、30日の賃貸であれば、実際に30日そこに住むべきだと主張しましたが、後にこれが裁判で争われ、契約が30日でも、30日全部そこに滞在する必要はないという判決が出たのです。通常の賃貸でも、契約した日に入居して、契約が切れる日に出なければならないということはありませんので、もっともな判決でしょう。
パンデミックでホノルルのAirB&B休業。市長はそのままにしておきたい。
そこで、第41法案が提案され、ブランジアーディ新市長は、「このビジネスを締め出す」と8月に宣言したのです。これが通ると、賃貸は最低180日になり、長期バケーション・レンタルはできなくなります。リース期間が180日以上と言う要件ができるとなると、自宅の買い替えなど、様々な理由で180日以内の賃貸をしなければならない人が困る、と前回のブログに書きましたが、正当な理由があれば認められることとなりました。ただし、正当であるかどうかの判断や、事由自体が真実であるかどうかの確認など、施行上の問題は発生するかもしれません。
ノースショアのサーファーの行き場が無くなる
ノースショアには、NUCライセンスがある物件が幾つかあります。それがなくてもバケーション・レンタルをしている物件がありますが、それは、違法か、あるいは今のところまだ合法である30日以上の長期バケーション・レンタルです。NUCライセンスがある物件は、更新しなければ消滅しますし、新規に発行していませんので、現在800戸ほどしか残っていません。今まで通り短期バケーション・レンタルをすることができますが、主に二つの問題があり、その一つは、固定資産税などの値上げです。
一晩$35で泊まれるノースショアのバックパッカーズは、現在固定資産税が年$27,000ですが、この法案が通ると、ホテルと同じ税率で$90,000になります。その上に、新たに登録費が1戸当たり$5,000、毎年必要な更新費用が$2,500です。バックパッカーズの場合、13戸ありますので、登録費が$65,000、更新料が毎年$32,500にもなるのです。現在は1戸当たり$200ですので、年間$2,600です。
2019年にバケーション・レンタル法が改正されたとき、オアフ固定資産税諮問委員会は、ホテルより安い短期バケーション・レンタル税率を新しく設けるべきだという意見でしたが、バックパッカーズのオーナーであるフ―さんも、同意見です。固定資産税率がホテル並みになれば、宿泊費もホテル並みになり、若いサーファーたちは、そんなお金がないので、ビーチや車の中で寝るようになるだろうとのこと。
パシフィック・ビジネスニュースのバックパッカーズに関する記事（1996年）
これはちょっと大げさではないかと思ったのですが、1996年のパシフィック・ビジネスニュースのバックパッカーズに関する記事を見つけて読んだところ、ビジネスを始めたのは、フーさんの兄弟の有名なサーファー、マイケル・フーで、彼は1994年にサーフィン中、事故で亡くなりました。彼は、サーファーたちがビーチや橋の下で寝ているのを見て、このビジネスを始めたとのことです。
ワイキキのコンドホテルに関する不透明な状況
もう一つの問題は、ノースショアのような住宅地域ではなく、ワイキキなどのコンドホテルに関する問題です。ワイキキのコンドホテルには、リゾート地域にあるものもあれば、リゾート地域外のNUC付きのユニットもあります。これらのユニットは、ホテルの一室として運営してもらうのではなく、自分で、あるいは業者に頼んで、バケーション・レンタルをすることができます。ホテルの一室として使うと、ホテルの管理手数料で売り上げの半分くらい取られますので、多くの人は、地元のバケーション・レンタル管理会社を利用して、経費を削減するのです。
しかし、第41法案が通ると、ホテルの運営会社に任せなければならなくなります。これが二つ目の問題点なのですが、コンドホテルの運営を誰がするかは、この法案の目的と関係ないので、その意図がよく理解できません。これらのコンドホテルは、ワイキキなどのリゾート近辺にあり、住宅地ではありません。ホテルですので、住宅難の緩和にもなりません。
ディーン・ウチダ都市計画建築許可局長が、この法改正で大きな役割を果たしていますが、その奥さんが、オアフ島で十数件のホテルを運営しているアクア・アストン・ホスピタリティーの重役であるということが、この問題をさらに不透明にしています。第41法案が現状で通れば、ホテル業界が得をすることは明らかです。ウチダ氏は、家内は関わってないから、利益相反はないと言っていますが、利益相反は、ないと言うだけではだめで、疑われる状況自体が問題です。
短期レンタルの戦い（PBSハワイ）
PBSハワイが放送した「短期レンタルの戦い」では、ウチダ氏も関連性の欠如を認めており、そのほかの参加者の意見も同様で、仮に法律になるとしても、別の法案になりそうな雰囲気です。もしこれが通ると、ホテルコンド投資家は収入が激減し、ローンの支払いがあれば赤字になる物件も多いと思いますので、安く売りに出ることになるでしょう。800あるNUCの700近くがコンドホテルのですので、この影響は大です。
バケーション・レンタル目的の物件購入は今は控えるべき
NUC物件の投資家は、違法短期バケーション・レンタルを取り締まれば、市が直面している問題は解決すると主張しています。違法なバケーション・レンタルがどのくらいあるかは、今までに出した違反通知数は分かりますが、罰金が1日$1万という高額ですので、その多くは違反を止めたと思われます。推測することは難しく、調べてもそのような情報は見つかりませんでした。
NUCの税率や更新料の値上げは、違法バケーション・レンタルの取り締まりに使われるという予定です。ホノルルには、25,000の住宅が不足しており、AirB&Bなどで宣伝されているバケーション・レンタルは10,000戸ほどです。この法律改正によってバケーション・レンタルがどれだけ減るかは、未知数ですが、住宅不足やホームレス問題の解消に、ある程度の期待はできそうです。いずれにしろ、バケーション・レンタル目的で物件を購入するのは、NUC付きの物件でも、今は控えるべきでしょう。
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