登坂不動産で営業トップの永瀬財地（山下智久）は、詐欺まがいの商法で成績を上げてきました。ところが、ある日突然、たたりで嘘がつけなくなり、成績が急降下。第10話、いよいよ最終回です。
登坂不動産の管理物件を奪い取る秘策で、本気で潰しにかかるミネルヴァ不動産。両社の戦いは最終局面を迎えます。登坂不動産が管理手数料5％で管理している物件を、ミネルヴァ不動産は何と2％で管理する、とオーナーに申し出ました。長瀬は、1.5％に下げて、なんだかんだ理由をつけて余分な料金を取ればなんとかなるかもしれないと考えます。しかし思い直して、そんなに安い手数料ではちゃんとした管理ができないと正直に話し、オーナーを説得しようとするのです。
迷っているオーナーのところに現れたのが第1話で長瀬に救われた和菓子屋のおじいさん。彼はオーナーの先輩で、長瀬は正直な男だと言って勧めてくれ、オーナーは思いとどまるのです。
管理手数料の相場は一言では言えません。家賃が高くても低くても、かかる手間はそれほど変わりませんので、家賃が高い地域は、手数料が低くても大丈夫です。この物件は新宿にあるという設定ですので、5％というのはちょっと高いような気がしますが、その辺はコメディーですので、追及しないことにしましょう。
キックバック
問題はそんなことではなくて、管理会社が実際にどのようにして儲けているかです。長瀬のセリフの中には出てきませんが、多くの管理契約では、管理会社が業者を選ぶことになっており、これには理由があります。実は、ほとんどの管理会社は業者からキックバックをもらっているのです。オーナーから紹介された業者からは、キックバックが貰いにくいからです。
弊社も、以前10%のバックをもらっていました。弊社では、一定以上の額の仕事であれば、必ず見積もりを三つ取ることにしていましたが、本当はもっとバックをもらえるにもかかわらず、全業者にバックは10％とあらかじめ伝えていました。業者の方からキックバックを30%出すから専属にしてくれないかと言われたこともあります。
当社社員が、有名な不動産管理フランチャイズの社員から、キックバック30％達成という話を聞いたそうです。つまり、工事費100万円につき、平均30万円のバックをもらっているということです。この社員、河野社長に、うちもやらなければ競争に勝てませんと進言したそうです。
このフランチャイズがどんなことをしていたか、具体的な例を上げましょう。例えば、浄水器は通常3,000円余りでしたが、1,700円の粗悪品を仕入れ、5,000円で取り付けていました。殺虫剤は1缶700円でしたが、14,000円取っていたそうです。
キックバックは、水道工事、電気工事、リフォーム、外壁塗装などの工事業者からもらう額が大きいのです。しかし、司法書士、家屋調査士、不動産鑑定士、行政書士、社会労務士、税理士など、士業の方からももらえます。弁護士は違法ですのでだめです。
弊社では、建築会社と設計士からはもらって、開示していました。どのような建物がよいかを一番よく知っているのは管理士ですので、建築の段階から管理会社が関わらないと、建ってしまってからでは遅いのです。しかし、もらっていることを開示すると気を悪くするクライアントが多く、ほかの業者はもっともらっていると言っても、信じてくれませんでした。
当時、弊社は300人以上のオーナーのマンション、一戸建て、駐車場、倉庫などを管理しており、その地域では最大の管理会社でした。社長は、バックの問題をどうかしなければならないと考え、バックを貰わないで、5,000円の工事手数料をいただきたいとオーナーに相談したそうです。これがオーナーにとっては経済的だと思ったのですが、20人ほどのオーナーに話して、理解してくれたのは一人だけでした。
社長は、正直に商売してやっていけないのであれば、もうやめようと決断したのです。誠実な仕事をしても、20人に一人しか理解してくれないのであれば、やりがいがありません。管理部署を大手の管理会社に売り、現在は自社物件の管理しかしていません。その代わり、オーナーを助けたるために、不動産投資のコンサルを始めることにしました。
全米不動産管理協会
そのころ、日本に全米不動産管理協会（IREM）の日本支部ができました。これは、米国最大の職能団体である全米不動産協会の傘下の団体です。社長は創立メンバーの一人で、会長を務めたこともあります。私はIREMの通訳をしていて、社長と知り合いました。
この団体は、職業倫理を大切にすることで有名な団体です。この団体に属している米国会員で、バックをもらっている人はいないでしょう。そんなことが見つかれば懲戒処分になります。日本支部を始めるにあたり、日本で横行しているバックの問題をどうするかということが、一つの大きな問題となりました。
数年前のIREM会長は、業者に自宅の工事を頼んだとき、請求額が不当に低いことに気が付きました。これは、ご自宅の修理は安くしますから、会社の大きな仕事を弊社に回してくださいと言う賄賂だと解釈できます。彼は、この業者に適切な修理費を払い、二度と仕事を頼むことはなかったそうです。ここまで高い倫理観を会員に求める団体ですので、バックを業者からもらうなどと言うことはないのです。
しかし、日本ではキックバックが当たり前になっていますので、それにどのように対処するべきかを検討した米国本部は、開示を求めました。オーナーにバックをもらっていることを開示し、オーナーがそれを納得しているのであれば、倫理的問題はないという判断です。
他の会員からも、バックを取らないから管理手数料を上げてくれないかという相談をして断られた、という話は聞きます。なぜオーナーの皆さんにこれを理解していただけないのか、不思議です。そんなあくどいことをほかの業者がしているはずはないと思っているのでしょうか。ある会員は、バックをそのままオーナーに還元して、手数料の値上げを承諾してもらったと話していました。これは分かりやすくていいアイデアかもしれません。
IREMに属している不動産管理会社に任せれば、絶対に騙されることはないと保証することはできません。しかし、何か非倫理的な行動をとっていれば、仮に法律に違反していなくても、IREMの倫理委員会に訴えて、処分してもらうことができます。ご興味ある方は、irem-japan.orgをご覧ください。最寄りの会員を紹介してもらえると思います。
弊社にも、ミネルヴァ不動産のような会社に騙されて相談に来られる方が後を絶ちません。お話を聞くと、多くの親族やお知り合いの方に反対されたにもかかわらず、契約をしてしまって大損をしたという方もおられます。この番組や弊社のビデオ見て、少しでもそのような被害が減ることを願ってやみません。
