今日はセレナ・チューさんが案内していただきました。セレナさんもCPM（認定不動産経営管理士）です。
今日見る物件はヒューストンの北西に位置するサイプレスとトンボール。サイプレスはヒューストンの中心街から約30分、トンボールは45分です。
セレナさんとの契約は、今日一日だけ私たちのエージェントになるというもの。もちろん、今日見せてもらった物件を購入する場合は、後日オファーをしたとしても、セレナさんを通して購入しなければなりません。
通常は一人のエージェントに頼みます。しかし、今回は、セレナさんも、もう一人契約したセオドラさんも初対面ですし、仲介だけでなく、将来購入した物件を管理してもらわなければなりませんので、お二人にお会いして、良い方を選びたかったわけです。
自分が住んでいない場所で不動産投資をする場合は、良い物件を購入することよりも、良い管理士に管理してもらうことのほうが大切です。つまり、今回の視察は、物件だけでなく、管理士を見つけることもその目的の一つです。実は私も昔ヒューストンに2LDK16戸のアパートを持っていたことがありましたが、良い管理士に巡り合えなくて苦労しました。
ヒューストンに来る前にマイアミを視察しましたが、見た物件はすべてコンド（分譲マンション）でした。マイアミでは、かなり遠くまで行かないと、$25万の予算で戸建てを購入することはできません。ヒューストンは全米4番目、南部最大の都市ですが、なぜこんなに安いのでしょうか。
もう一つ疑問に思ったことは、マイアミもヒューストンも、一人もホームレスを見ませんでした。もちろん、場所によってはいると思いますが、ホノルルに観光に来て、ホームレスを一人も見ないということはないでしょう。
調べたところ、サンベルト（南部）とラストベルトはホームレスが少ないそうです。「ラストベルト」は、五大湖周辺地域で、かつて重工業と製造業の中心でしたが、現在は斜陽産業が集中しています。Rustは、錆びという意味です。
そのため、ラストベルトは低所得者が多いのですが、なぜホームレスが少ないのでしょうか。ラストベルトにホームレスが少ないのは、人口が減って、空室が多く、家賃が低いからだそうです。サンベルトは繁栄しているのに、なぜ家の値段や家賃が安いのでしょうか。それは、西海岸や東海岸北部の州と違って、共和党の地盤であり、規制が少なく、住宅需要をすぐに満たすことができるからです。
住宅供給に最も悪影響を与えるのがゾーニングです。多くの都市で、一区画に1戸の戸建てしか建てられないという地域が、住宅地域の大部分を占めています。ヒューストンにはゾーニングがありませんので、自由にアパートやコンドを建てることができます。ホノルルでも住宅を増やすためにゾーニングの緩和が検討されており、ミネアポリスなど、撤廃した都市もあります。
ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンジェルスなどは、様々な規制で住宅難が深刻化し、家の値段も家賃も上がり、ホームレスが増えました。これらの都市は、住宅難やホームレスの増加が原因で、人口が減っており、いずれラストベルトのように住宅難が緩和されるかもしれません。同様にハワイも人口が減っています。
セレナさんにはたくさんの家を見せてもらいましたが、正直言うと、みな同じような感じで、特に印象に残った家はありませんでした。すべてsubdivision（分譲地）にあり、同程度の敷地に似たような家が並んでいます。日本と比べて、米国の住宅地域は整然としていてきれいですよね。それはいいのですが、言い換えると、似たような家が多いということです。
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