今年も、6月4～5日、札幌でIREM（全米不動産管理協会）とCCIM（米国認定不動産投資顧問協会）日本支部の授与式が行われました。今年は、小学生の時にうちにホームステイした日本賃貸住宅管理協会の元会長末永さんの娘さんも、めでたくCPM（認定不動産経営管理士）になりました。史上最年少かもしれません。
弊社も会場でブースを設け、弊社が開発した資産形成相続アプリ、プロフォーマー相続診断プロのお披露目をしました。これは、主に不動産業者や税理士を対象としたアプリですが、一般の方も是非ご覧になってください。
というのは、相続のコンサルをしている不動産会社は多いですが、相続税の深い知識を備えている業者は、残念ながら非常に少ないです。不動産業者は、当然自分が儲かるようなコンサルをします。しかし、それはコンサルではなく、営業です。
しかし、アプリは、嘘がつけません。このアプリはまだサービスを開始したばかりですので、これを利用している不動産会社は少ないですが、安心できる相続プランを探しておられる方は、ご連絡ください。弊社か、あるいは契約している最寄りの不動産会社でご相談に乗らせていただきます。
所有している不動産をマップ上に表示するほか、洪水・浸水・高潮・急傾斜地・地滑りなど各ハザードマップを重ね、自然災害リスクを確認することができます。自治体のハザードマップや外部サービスで確認するのは時間がかかりますが、すべてを重ねて表示することで手間を省きました。
また、マップ上のピンから全国地価マップの該当場所へ遷移します。路線価の確認が簡単にできます。前面路線価の確認は地図間を移動しなければならず、非常に面倒な作業です。地図から所定の場所に遷移し、簡単に路線価を確認することができます。
相続対策の基本である、時価と評価の違いについて「圧縮率」という表現を用いてグラフ表示します。つまり、所有している財産がその市価よりも安く評価されれば、節税になるのです。それを可視化することでコンサルタントと依頼者の理解が深まり、所有している財産が相続対策に向いているどうかが分かります。相続対策にならない資産は、どのような資産に買い替えればよいかが分かります。
また、時価と評価を切り換えることができます。時価と評価の差が大きい資産がある場合に、特に有効な機能です。この乖離は相続税の節税になりますが、相続人の取得割合を評価額で計算すると不公平になります。その不動産を相続する人は、評価額よりずっと価値の高い物件を取得することになるからです。納得できない相続人がいるケースは、評価額の数値も考慮して、分割案を提案できます。
各財産の収益と圧縮の状況を、一目で解る図で表示します。数値をひとつひとつ拾う手間を省き、対策をするべき財産を一目瞭然にしました。
圧縮効果が高い収益不動産を購入するシミュレーションを組み入れ、対策前と対策後を比較することができます。収益性のある不動産の購入は相続やキャッシュフローの予測などが非常に複雑です。この機能を利用すれば、設定、予測、比較まで簡単に行えます。
住宅・区分マンション・宅地の自動査定は、コラビット社と提携してAI査定を使わせていただくことになりました。簡単に時価を査定することができます。不動産業者でも時価の算定は面倒です。これを使うことによって、不動産業者以外のコンサルタントでも、AIの力で簡単に査定することができます。（オプション）
不動産や自社株など、分けられない資産があり、相続人の取得割合が大きく異なる場合に、金銭で調整するといくらになるのかを簡単に計算します。時価か評価か、小規模宅地の特例を考慮するかしないか、生命保険と死亡退職金を反映するかしないかなどを、設定することができます。
宅地に駐車場や建物を建てるシミュレーションを組み入れ、対策前と対策後を比較することができます。相続対策の王道である土地活用ですが、相続税の状況をシミュレーションするのは非常に複雑です。この機能を利用すれば、設定、予測、比較まで簡単に行えます。
依頼人と一緒に相続対策を考えるうえで、依頼人が相続の知識を持つことは非常に重要です。複雑な仕組みを言葉で説明するよりも、グラフで順を追って説明することで、依頼者の理解を助けることができます。
配偶者が財産を多く持っている場合は、配偶者控除を最大限に利用すると、二次相続で逆に相続税が多く加算されてしまいます。配偶者固有の財産を設定して、一次相続税＋二次相続税が最小になる配偶者の取得割合が計算できます。
生前の対策が重要な相続の現場で、「今亡くなったらどうなるか」という観点だけで将来の対策を立てることは難しいと感じることはありませんか。かといってExcelで何年分もの将来予測を作成するのは大変です。Proformer相続診断プロなら瞬時に20年間のシミュレーションを作成できます。
このように、ボタン一つで、主要な図表を入れた30ページを超えるパワーポイント形式ファイルを自動で一括作成します。図表を選んだり順番を考えたりコピペしたりといった面倒な手順を省き、書類作成時間を圧倒的に短縮します。見込み顧客へのサンプル提案書の作成も簡単にできます。
さまざまな図表を見比べて現状を分析しレポートにまとめるには、膨大な知識と労力と時間が必要ですが、Proformer相続診断プロがグラフ化とAIの文章の自動生成とで瞬時に要約をレポートとして作成し、それが今後の対策案作成のヒントになります。
このアプリのサブスクにご興味のある不動産業者や税理士の皆さん、またこのようなアプリを使って相続案を提案してもらうことをご希望の方は、以下のリンクからご連絡ください。
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