またまた銀河不動産の奥山社長とヒューストン物件購入ツアー。エージェントはフイナさん。中国育ちで17歳の時移住しました。ご主人もエージェントですが、彼は米国生まれの中国人。エンジニアの仕事をしながらエージェントもしているそうです。
今回の旅行は、この後、テキサス州のサンアントニオ、フロリダ州のフォートマイヤーズ、オハイオ州クリーブランドに行きます。
ここはヒューストン西部のケイティーという町。エネルギー回廊と呼ばれる地域の近くです。エネルギーは、ヒューストンの基盤産業。BPなど、石油関係の会社がひしめき合っています。
もう一つの基盤産業は病院。通常、病院は地元にサービスを提供するだけで、基盤産業ではない。しかし、ここは、州外だけでなく、国外からも治療に来ます。実は、私の教会の信徒さんが今癌でヒューストンに入院中。前日、お見舞いに行ってきました。彼は珍しいがんで入院しています。ホノルルの医者に、この癌の患者を見たことがあるかと聞いたところ、答えてくれなかったそうです。ヒューストンの病院で同じ質問をしたら、答えは何と年1700人。
この日はあいにく雨でしたが、そのせいか、暑くありませんでした。私は、ウィンドブレーカーを着ています。7月末なのに、気温は25度くらい。
今回見る物件も、すべて$25万程度。ホノルルでは、ワンルームのコンドでも買えない。ヒューストンは空室率が10％もあります。人口が増えていますが、供給も多いのです。ヒューストンは、ゾーニング（建築規制）がありません。規制がないので、早く安く建てられ、供給が多いのです。空室率が高くても、人口が増えているので、分譲開発が進みます。
フイナさんは、ダラスのCCIMのキャルヴィンさんからの紹介です。彼も中国系アメリカ人。CCIMとは、全米認定不動産投資顧問です。私は、日本支部の講師をしています。奥山社長もCCIMで、私の授業を取って、知り合いました。世界中、どこでも業者を探すことができるネットワークがあります。
フイナさんご夫婦も、もちろん不動産に投資しています。自分が働いている会社に管理部門がありますが、そこには頼まないで、他の業者に頼んでいるそうです。米国のエージェントは自営業ですので、自分がのれんを借りている会社に管理してもらう必要はありません。
ヒューストンは、最近、災害が続いています。ハリケーンなどで、洪水が頻繁に起きています。私も30年前に2LDK16戸のアパートを北部に買いました。そのアパートの隣に小川が流れていたせいで、毎年のように洪水。雹が降って屋根をふき替えたこともありました。
ここでは、古くなって屋根をふき替えることはあまりありません。雹は珍しいですが、ハリケーンなどの被害があって保険金で吹き替えることが多いです。そのため、保険は安くはありません。特に最近は全国的に災害が多いので、高くなっています。
私のアパートは、住んでいたおばあちゃんが火事を起こしたこともあります。住めなくなったので敷金を返してほしいと言われたときは、怒るべきか笑うべきか迷いました。管理人にお金を盗まれたことも。下水管が詰まって下水があふれ、管理会社は管理を放棄。仕方なくハワイから行って、自分で業者を雇い、保険金で直して、売りました。
奥山社長がヒューストンで買うのは、自分が買ってうまく行っていることを確認したうえで、クライアントに勧めたいから。今回見た物件は、すべて洪水地域にはない物件です。
フイナさんが紹介してくれた管理人は、賃料に関係なく月$75。これは非常に安いです。通常家賃の10%くらい。ちなみに$25万程度の物件で家賃は$1,800~2,000です。表面金利8~9%くらい。外国人でも、そのくらいの金利でローンが借りられます。頭金は最低25%で、キャッシュフローは負になります。後は、キャピタルゲイン狙いです。
投資をするときは、1戸1戸、別々のLLCに入れることが多いです。LLC（Limited Liability Company）とは有限責任会社です。賠償責任がその家の純資産以上にならないようにするための手段です。テキサスには、シリーズLLCというのがあり、複数のLLCを保有するLLCの親会社を作ることができます。テキサスは、個人の州所得税も法人税もなし。
LLCを作って、納税者番号を取得する必要アリ。それから銀行口座を開きます。LLCや納税者番号は日本にいても作れます。口座は、どの銀行でも作れるわけではありません。ほとんどの場合、本人が行かないと作れません。まず、これを済ませてから物件探しをしたほうがいいでしょう。ローンも、書類は日本でそろえなければなりません。ローン仮承認を得てからでないと、オファーが出せないこともあり。日本でローンがもらえたら金利が低いので最高です。
米国に投資するもう一つのメリットは、米国への観光旅行が経費で落とせること。それが大きな目的なら、観光に行きたい場所を選んでください。LLCは物件のある州でなくても構いません。どういう場合に経費で落とせるかは、税理士に聞いてください。
ところで、私の旅費や経費は、紹介料でカバーできます。$25万の物件ではカバーできませんが、複数購入する予定です。
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