今日は、カイルアのカラへオ・ヒルサイドの物件のオープンハウス。カイルアビーチも近く、上流中産階級の住宅地です。すごく人が多い。
この家は8LDKですが、四つに分けてオーナーは3LDKに住んでいます。2LDK二つと1LDKは貸しています。人がたくさん来ているのは、家賃収入が高いからだと思います。2LDKが$2,400と$2,200、1LDKが$1,900です。3LDKのネット家賃予想は$4,100です。全部を別々に貸すことは法律上できませんが、できるとすれば$10,600の家賃収入になり、かなり高い。ビーチも近いのでAirB&Bも可能ですが、最低30日貸さなければなりません。
元々この形で建てられたとは考えられないので、すべて建築許可を取ってあるかエージェントに聞きました。それには直接答えないで、2階の2LDKはオハナ・ユニットだとオーナーが言っているそう。自分ではちゃんと調べてないみたいですね。
2階の紫がオハナ・ユニットの2LDK。オレンジが元ポーチの1LDK。1階の青の部分を区切って左側を2LDKにし、残りを3LDKにしたようです。緑の車庫の上に寝室が三つあります。
2階の2LDKのネット家賃は$2,500。実際は$2,400で貸していますので、近いです。2階は約660平方フィート（61平米）しかなく、狭いですが、それでも$2,400取れるのは、セクション8（Section 8）だからかもしれません。セクション8は、米国住宅都市開発省（HUD）の住宅支援プログラム。低所得者、障害者、高齢者などに、家賃の一部を補助します。手続きが非常に面倒なので、利用しないオーナーが多いです。その分家賃が高く取れ、政府の補助金は確実に回収できます。
もう一つの2LDKはバスルームが二つあり、1,200平方フィート（111平米）ありますが、$2,200しか取れていません。
オハナ・ユニットに関する法律ができたのでは1981年です。それ以前に建てられたものでもオハナ・ユニットと呼ぶことがあり、その場合は家族親戚以外にも貸せますが、この物件に関して聞いても、エージェントは知りませんでした。
たくさんの人が見に来ていました。終わる直前に行ったのですが、5組くらいはいたんじゃないかな。名前や連絡先を書くシートがあるのですが、2ページぎっしり埋まっていて、端っこの方に書きました。
1LDKの家賃$1,900。ネット家賃は$2,000。たった300平方フィート（28平米）なのにこの家賃が取れているのはすごい。しかし、母屋につながってないのはおかしい。2階の2LDKはオハナユニットだから大丈夫。フルキッチンがあるのも違法では？キッチネットならいいという訳ではないですが…、この家は1956年築で、その当時はこういう規制はありませんでした。いつ増築したか、建築許可があるかどうか、調べないとだめね。エージェントに聞いても知らないか、知らないふりをしているだけ。
以前、このように敷地に4ユニット建てた家を見に行ったことがあります。家賃収入は良かったのですが、その家、結局売れませんでした。許可なしに建てた部分がないものとした鑑定価値が低くて、銀行はそれに基づいてローンを出すので、貸出限度額が低く、頭金が高すぎて買えなかったのかもしれません。もしかしたら、違反が多すぎて、そのままでは売れなかったのかも。現金で買わない限り、この家もすんなり売れないかもしれません。
もう一つの2LDKは広くてバスルームも二つあるのに家賃は$2,200。ラナイも広い。ずっと前から貸してて、家賃上げてないのかな。ウナギの寝床のようなユニットです。ちなみに、2階の2LDK以外は、多くの家具をそのまま置いていくそうです。置いておく家具のリストもあります。
3LDKにつながっていますが、今はドアを閉め切っています。ドアのかぎをかけているだけならいいですが、すぐに開けられない状態にすることは違法です。この2LDKは3LDKの続きですので、フルキッチンもだめ。冷蔵庫かオーブンレンジをキッチンから出さないと鑑定してくれません。
家賃収入もいいし、場所もいいし、まずまずの状態ですが、過去3回売りに出して、いずれも売り止めになりました。$1,995,000。築面積3,498平方フィート（325平米）。敷地10,056平方フィート（934平米）。ゾーニングはR-10で、1戸に1万平方フィートなければなりません。固定資産税評価額$1,549,000。
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