相続入門29：分譲マンションの評価方法

　分譲マンションについては､市場での売買価格と 相続・遺贈・贈与で取得した場合の計算方法の価格とが大きく乖離しているケースが多く見受けられました。市場価格と相続税等に使われる評価格の乖離によって､分譲マンションの評価の適正化に問題が生じる可能性があったのです。そこで、令和6年4月1日以降に相続等によって取得した居住用の区分所有財産、いわゆる分譲マンションの評価方法が改正されました。

　新制度では、築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭小度を基に乖離率を計算し、その程度に応じて一定の補正をします。それによって、分譲マンションの高い階層は評価が高く､低い階層は評価が低くなるような評価金額となっています。

　ただし、この乖離率の計算方法は複雑で、分譲マンションの居住用専門部分一室、つまり家屋部分の区分所有権と、分譲マンションの土地部分の敷地利用権があります。家屋部分と土地部分の価額を足したものが、分譲マンションの評価額です。

　家屋部分の区分所有権は、従来の区分所有権の価額、つまり固定資産税評価額に区分所有補正率をかけます。土地部分の敷地利用権の価額も同じで、従来の敷地利用権の価額に区分所有補正率をかけます。敷地利用権の価額の算出方法は､路線価方式によるものと倍率方式による方法で評価額を算定し、それに持分割合をかけます。

　なお、令和6年4月1日以降に相続等により取得した分譲マンションの評価方法で、次のものは適用対象外となります。

• 構造上、居住目的以外の事業用テナント物件。
• 区分建物の登記がされていない一棟所有の賃貸マンションなど。
• 地階を除く総階数が2以下のもの。
• 一棟の区分所有建物にある居住の用に供する専有部分一室の総数が3以下で、そのすべてを区分所有者又はその親族の居住用として使われているもの、いわゆる二世帯住宅など。
• 売却目的で開発したものや転売目的で購入したものなどの棚卸商品等。

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