マカハの二戸一物件：家賃でローンが払える

物件概要

住所: 84-1111 Lahaina St #A, Waianae 96792
価格: $677,000
スタイル: デュプレックス（二戸一）
築年: 1980 改装 2022
居住面積: 1,719 sqft = 159.70 m²
総床面積: 1,839 sqft = 170.85 m²
敷地面積: 5,437 sqft = 505.11 m²
ベッド数: 合計6室（各ユニット 3BD）
バスルーム: 合計3フルバス（3/0）
駐車台数: 4台（現実的には前庭の形状で実際は不便）
太陽光: 所有の23パネルPVシステム
MLS情報補記: リスティング開始 10/19/2025、売主はリスティングエージェント

物件の魅力と現況

• 立地: Makaha Beachに近く徒歩圏に生活利便施設（Longs、7‑Eleven、シェイブアイス等）。沿岸エリアで賃貸需要が強い。
• 改装: 2022年にキッチン・バス・ベッドルーム・外装を改装済みで内装状態は良好。床はグラニットタイル、基礎はコンクリート、屋根は粘土瓦で耐久性あり。
• レイアウト: 各ユニットに別々の前後出入口があり賃貸運用に向く設計。
• 注意点: 前庭は車停めに使い勝手は悪い。売主は管理の負担から売却希望。直近は一家族が両ユニットを月$4,400で借りていたが、現在はユニット別に高めの賃料で募集中（2バス $3,400、1バス $3,100）。

賃貸収支サマリ

前提収入

• 月間総家賃収入（実績） = $4,400
• 年間総家賃収入 = $52,800

前提経費 年間

• 固定資産税 = $2,112
• 保険 = $1,500（想定）
• 管理費 = 10% = $5,280
• 修繕積立 = 5% = $2,640
• 空室損＋リースコミッション = 10% = $5,280
• 公共料金 = $0

合計経費 = $16,812 / 年
NOI = $52,800 − $16,812 = $35,988 / 年
キャップレート = $35,988 ÷ $677,000 ≈ 5.32%

投資ローン想定でのキャッシュフロー

ローン前提

• 頭金 25% = $169,250
• 借入 75% = $507,750
• 金利 7.5% 固定、期間 30年（投資用想定）

結果

• 年間ローン返済概算 ≈ $42,600
• 税引前キャッシュフロー = $35,988 − $42,600 = −$6,612 / 年（持ち出し）
• キャッシュ・オン・キャッシュ = −$6,612 ÷ $169,250 ≈ −3.91%

短く言えば、現在の前提では投資ローンを入れると年間数千ドルの持ち出しが見込まれる。

投資リスクと検討事項

• 金利リスク: 金利が6.5%前提ならほぼトントン、7.5%ではマイナス。
• 賃料想定の不確実性: 現在は一家族で両ユニット借用の過去実績があるが、ユニット別募集での稼働が鍵。募集賃料が実現しなければ収入は下振れする。
• 管理負担: 売主は遠隔地に居住しており管理が課題。管理会社に任せると手数料が発生する。
• PV と保守: 所有の太陽光は経費節減に寄与するが、インバータ等の交換費用や保守費を考慮する必要あり。
• 物理的制約: 前庭・駐車の使い勝手が悪い。
• セクション8: セクション8の入居希望者がいる点は安定収入につながる可能性がある一方、物件検査や条件整備が必要。

内覧時に必ず確認する点

• ユニット別の過去賃料・リース契約書の提出（期間、保証金、更新条項）
• 2022年改装の領収書と保証、屋根・基礎・配管・電気の詳細な修繕履歴
• 太陽光システムの設置契約書、保守履歴、インバータ稼働状態と残存寿命
• 実際の固定資産税通知（Tax Bill）と保険料見積書（賃貸用）
• 前庭・駐車に関する実地確認と改善可能性
• セクション8受け入れに必要な修繕・検査項目の有無
• 日常的修理の有無と見積り

結論とすすめ方

この物件は、改装履歴、太陽光など投資魅力を持つが、投資用ローンを組む想定では金利次第で年間の持ち出しが発生します。短期的に利回りを改善するには下記が有効です。

• ユニット別での市場賃料情報を確実に取り、実現可能性を評価する
• 賃貸管理とPV保守の見積を取り経費を精緻化する

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