Single Family ResidenceとTownhouse、Condoの違いとは？

Shingle family Residence,Condo,Townhouseの違い

Single family Residence というのは戸建てで、Condoは日本の分譲マンションです。Townhouseとはその中間的存在で、通常、郊外の広い敷地に低層（2階建てが多い）の建物が複数建てられ、一つの建物に数戸の住居があります。タウンハウスは家族向けですので、通常ワンルームはなく、1LDKも珍しいです。タウンハウスは、コンドと違って、外から直接家の中に入れるようになっていることがほとんどです。

コンドは、ピンからキリまで、いろいろあります。もともとアパートだったものをコンドにコンバージョンすることも多く、そのようなコンドは、「これってただのアパートじゃないの」と思われるでしょう。タウンハウスは、郊外の中流家庭用のものが多く、高級コンドほどのアメニティーがないので、共益費もお手頃です。

共益費について

アメリカの共益費は日本と一桁違います。その一つの理由は、日本のように最初に購入する人が大規模修繕費を何百万円も払うということがないからです。日本は、ちょっと古くなるとすぐにつぶしてしまいますが、アメリカではそんなことはないので、何十年でも使えるようにきちんと管理します。これも共益費が高い理由です。

ちなみに、私が2年前に購入したダウンタウンの中流のコンドは、共益費が月10万円近くします。このビルは築35年で、大規模修繕を5年後に控えており、その積み立てをしているわけですが、最近のカカアコの高級コンドはアメニティーが多いので、それ以上の共益費がかかります。

なお、米国でローンを借りる場合は、共益費も含めた支払い能力がないといけません。共益費は、足りなくなると、時々数年間、特別徴収をすることがあります。その時期に引っかからないようにするためにも、積立金と積立金予算を調べてください。

コンドの訴訟に注意

コンドを買おうとする時、まず調べることはコンドが何らかの訴訟に関わっていないかです。ときには、オーナーや従業員が理事会を訴えることもあります。そのようなコンドは、訴訟に多額の費用を使いますので、避けた方がいいでしょう。また、新築のコンドは、日本に比べてダメ工事の可能性が高いので、入居したとたんに訴訟ということもあります。ちょっとした問題でも、弁護士が訴訟をするようにけしかける場合もありますので、要注意。

コンドか一戸建てか

さて、コンドを買うか、一戸建てを買うかですが、コンドの方が管理してくれるので楽だと、簡単に考えてしまう方が多いです。しかし、管理してくれるのは共有部分のみです。ユニットの中は自分が管理しなければなりません。特に、別荘として使う場合は、不在中に自分のユニットを管理してくれる人を雇わなければならないことが、コンドの規則になっていることがあります。部屋の中の管理など必要ないと思うかもしれませんが、配管などの定期検査をしているコンドは多いですし、緊急事態の地元の連絡先が必要です。

使っていない時期は短期で貸し出し出来るのか

コンドにしろ、一戸建てにしろ、自分が使っていないときはAirB&Bを利用して運用すればよいのでは？と考えていらっしゃる方も多いですが、気を付けてください。短期の賃貸は違法である場合がほとんどです。今はまだ取り締まりが厳しくありませんが、厳しくなる、あるいは法律が変わる可能性はあります。また、多くのコンドはハウスルールで賃貸の最短期間を決めています。現在、完成して間もない最高級のワイエアのロビーは、AirB&Bのエージェントで大混雑。しかし、組合がちゃんと機能を果たすようになると、禁止になる可能性があります。

その点安心できるのがホテルコンドです。ただし、ホテルとして運用してもほとんど利益のないものもありますので、購入するユニットの履歴を調べてください。現在（2018年5月）、トランプ大統領の不人気が原因で、全国各地のトランプタワーの値段がかなり下がっています。中には、購入時の半額というユニットもあります。もしかしたらお買い時？一戸建てでも短期レンタルライセンス付きのものがありますが、売りに出ることはほとんどありません。また、このライセンスはもう発行していないので、ついている家は古いものが多く、建て替えるとライセンスはなくなります。