2026年5月17日、ホノルル・パンチボールエリアにある 1634 Lusitana St のオープンハウスに行ってきました。今回の物件は、通常の一戸建てというよりも、敷地内に複数の住戸が集まったような構成で、まるで小さな村のような雰囲気があります。多世帯同居、自住＋賃貸、投資用など、いろいろな使い方が考えられる物件でした。
物件概要
住所は 1634 Lusitana St, Honolulu 96813。
エリアはホノルル市内、パンチボール周辺です。
販売価格は $1,228,000。
建築年は 1926年で、ちょうど築100年ですが、長年オーナーによって丁寧に管理されてきた印象のある物件です。
居住面積は 1,812 sqft、土地面積は 3,370 sqft。
ベッドルームは合計 7ベッド、バスルームは 3バス、駐車は 4台分あります。
複数住戸として使えるレイアウト
この物件の大きな特徴は、建物構成です。メインの建物はデュプレックスで、上階が 2ベッド／1バス、下階が 3ベッド／1バス。さらに、敷地内には別棟の 2ベッド／1バスのコテージ があります。つまり、合計で3つの住戸として使える可能性がある構成です。
マルチジェネレーション、つまり親世代・子世代で一緒に住む形にも向いていますし、自分が一部に住みながら、残りを賃貸に出すという使い方も考えられます。初めての投資物件としても、かなり興味深いタイプです。
なお、この物件は CPR（区分所有）ではありません。ひとつの敷地・ひとつの物件としての販売です。
設備面と管理状態
外壁は新しく塗装されており、第一印象は悪くありませんでした。各ベッドルームにはシーリングファンと窓用エアコンがあり、ハワイの賃貸物件としては実用的な設備が整っています。
また、電気メーターが2基、ガスメーターが3基、水道メーターが2基ある点も、複数住戸として運用するうえでは重要なポイントです。即入居可能な状態というのも、投資家目線では魅力です。
利回りはかなり魅力的に見えるが…
エージェントコメントには、「賃料ロールは2025年の確定申告に基づく」とあります。
資料によると、年間総収入は $101,732、年間運営費は $12,191。
営業純利益は $89,541 となります。
この数字を販売価格 $1,228,000 で割ると、キャップレートは約 7.29％。ホノルルの物件としては、かなり素晴らしい利回りに見えます。
ただし、ここは慎重に見る必要があります。
ネット上の家賃予想では、3LDKが $2,270、2LDKがそれぞれ $1,900 程度。合計すると月額 $6,070 ほどです。通常、実際の長期賃貸家賃がネット予想を大きく上回ることはあまりありません。
そこで調べてみると、この物件は最低30日の短期バケーションレンタルとして使われている可能性があるようです。現在、ホノルルのバケレン規制は過渡期にあり、基本的には最低90日以上の賃貸が求められます。以前から30日単位のバケレンとして使われている物件は、旧ルールのもとで継続できる場合がありますが、オーナーが変わると同じ運用を続けられない可能性があります。
そのため、新しい購入者がこの物件を買った場合、現在の高い収入をそのまま引き継げるとは限りません。長期賃貸ベースで考えると、月額収入は $6,070前後 になる可能性があり、その場合、表面利回りは約 5.93％。それでもハワイでは悪くない数字ですが、7％台のキャップレートを前提に判断するのは危険だと思います。
注意点：面積とベッド数の不一致
エージェントコメントにはもう一つ重要な記載があります。
「面積は税務記録と異なる」
これは、建築許可なしの増改築がある可能性を示しています。ハワイの古い住宅では珍しくありませんが、購入時には必ず確認すべきポイントです。
また、ベッドルームの中にはクローゼットがない部屋もあり、厳密には「寝室」と呼べない可能性もあります。表示上は7ベッドとなっていますが、実際に法的・実用的に何ベッドとして評価できるのかは、慎重に確認する必要があります。将来の売却時、保険、融資、賃貸運用にも関係してくるため、購入前には必ず専門家による確認が必要です。
まとめ
1634 Lusitana St は、パンチボール中心部という便利な立地にありながら、複数住戸として使える非常に面白い物件でした。魅力は、3ユニット構成として使える柔軟性、4台分の駐車スペース、高い賃貸収益性、そして自住＋賃貸や多世帯同居に向いたレイアウトです。
一方で、注意点も明確です。現在の収入が短期バケレンに依存している可能性があり、オーナー変更後も同じ収入を維持できるとは限りません。また、税務記録との面積不一致や、建築許可なしの増改築の可能性もあります。
数字だけを見ると非常に魅力的ですが、実際には「現在の収入をそのまま買える物件」ではなく、「将来どのように合法的に運用できるか」を見極める必要がある物件だと感じました。投資物件としても、自住＋賃貸としても可能性はありますが、購入前のデューデリジェンスが特に重要な一軒です。
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