2026年5月17日、エワビーチのホオピリ・レフアにある 91-1516 Ulaula Loop のオープンハウスに行ってきました。今回の物件は、ホオピリの角地に建つADU付き一戸建てです。ADUとは Accessory Dwelling Unit の略で、日本語では「付属住戸」や「付属住宅ユニット」と訳されます。母屋とは別に使える小さな住戸で、キッチンやバスルームを備えているため、家族用のスペースや賃貸用として活用できるのが特徴です。
物件概要
住所は 91-1516 Ulaula Loop, Ewa Beach 96706。
エリアはエヴァプレイン、近隣エリアは HOOPILI-LEHUA です。
販売価格は $1,299,000。
建築年は 2018年で、比較的新しい住宅です。
居住面積は 1,786 sqft（約165.9㎡）、土地面積は 4,454 sqft（約413.8㎡）。
ガレージ／カーポート面積は 420 sqft（約39.0㎡） あります。
ベッドルームは 3ベッドルーム、バスルームは 3/1。
駐車台数は 4台 です。
エージェントは Terry Yamamoto さん、オフィスは Coldwell Banker Realty。
月額の組合費は $88 です。
母屋＋別入口ADUという構成
この物件の大きな特徴は、別入口のADUが付いていることです。母屋は 3ベッドルーム、2.5バス。
モダンな仕上げで、全室にスプリットエアコン、ビニールプランクフローリング、ガス式タンクレス給湯器、ガスレンジ、カスタムのプランテーションシャッターなどが備わっています。内装と外装の塗装も新しく完了しており、明るく、すぐに入居できる雰囲気です。
ADUは約 351 sqft（約32.6㎡） のワンルームで、別入口付き。フルキッチン、専用バスルーム、縦型の洗濯機・乾燥機もあります。現在、このADUにはテナントが入居中で、すぐに賃貸収入を生む状態になっています。
オープンハウスでの出来事
今回のオープンハウスでは、シッターの方が対応していましたが、物元のエージェントではありませんでした。そのため、ビデオ撮影の許可は出ませんでした。
ただ、その方からいきなり、
「空いている賃貸物件を持ってる？娘たちと住むところが必要なの。この家を買って私に貸して」
と言われて、少しびっくりしました。それだけ、ハワイでは住む場所を探している人が多く、賃貸需要が強いということでもあります。
家賃予想と表面利回り
ネット上の予想家賃を調べたところ、母屋は 月額$4,250、ADUは 月額$2,350 でした。シッターの方は物元エージェントではないため、現在の正確な家賃は分かりませんでしたが、大体そのくらいで貸せているようです。入居者は軍人で、住居手当を受け取っているため、家賃滞納のリスクは低いと思われます。
この家賃をもとに表面利回りを計算すると、
（$4,250 + $2,350）× 12 ÷ $1,299,000 = 約6.1％
となります。
ハワイの一戸建てで表面利回り6.1％という数字は、かなり魅力的に見えます。ここで大切なのは、母屋とADUを別々の人に同時に貸すことはできない という点です。ホノルルのADUは、自由に二世帯賃貸として使えるわけではありません。基本的には、所有者が母屋かADUのどちらかに住み、もう一方を貸す形が想定されています。あるいは、家全体を一人のテナントに貸すことは可能です。つまり、母屋を別の人に貸し、ADUも別の人に貸して、合計家賃を取るという運用はできません。
そのため、先ほどの 6.1％ という数字は、投資物件としてそのまま達成できる利回りではありません。
「帰属家賃」として見る6.1％
では、この6.1％はまったく意味がない数字なのかというと、そうではありません。ここで参考になるのが、GNPやGDPの計算で使われる 帰属家賃 という考え方です。持ち家に住んでいる人は、実際には自分に家賃を払っていません。しかし国民経済計算では、「自分が自分に家を貸している」とみなして、仮想的な家賃を住宅サービスの価値として計上します。この物件の6.1％も、それに近い考え方です。
たとえば、自分が母屋に住み、ADUを貸す場合、母屋からの家賃収入は実際には入ってきません。しかし、もし母屋を借りるなら月額$4,250程度かかると考えれば、その分の住居価値を自分で享受していることになります。つまり、この6.1％は、現金収入だけの利回りではなく、
「自分が住む価値」＋「ADUからの賃貸収入」
を合わせて考えた数字です。
自住＋賃貸には魅力的な物件
この物件は、純粋な投資物件として母屋とADUを別々に貸して高利回りを狙う物件ではありません。むしろ、自分が母屋に住みながらADUを貸す、または家族構成に合わせてADUを使うような、自住＋収益の物件として見るべきだと思います。
ホオピリは新しい街並みが整い、ショッピング、鉄道、高速道路へのアクセスも便利です。公園も近く、今後も発展が期待されるコミュニティです。その中で、別入口付きのADUがあるというのは、かなり大きな魅力です。
まとめ
91-1516 Ulaula Loop は、ホオピリの角地に建つ、比較的新しいADU付き一戸建てです。母屋は3ベッドルーム、ADUは約351 sqft（約32.6㎡）のワンルーム。別入口、フルキッチン、専用バス、洗濯乾燥機付きで、プライバシーも確保されています。
家賃予想をもとに計算すると、表面利回りは約6.1％に見えます。ただし、母屋とADUを別々の人に同時に貸すことはできないため、この数字を通常の投資利回りとして見ることはできません。一方で、自分が母屋に住み、ADUから賃貸収入を得るという使い方、あるいはその逆なら、非常に面白い物件です。
実際のキャッシュフローだけでなく、自分が住むことで得られる「帰属家賃」まで含めて考えると、この物件の価値は見え方が変わります。ADU付き物件は魅力的ですが、ルールを正しく理解しないと、思っていた運用ができないことがあります。購入を検討する場合は、ADUの規制や賃貸ルールに詳しいエージェントに相談しながら、慎重に判断することが大切です。
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