銀河不動産の奥山社長との米国メインランド物件購入ツアー。最後はクリーブランドです。時差で体調を崩した奥山社長は、見るのは2戸だけでいいとエージェントのダイアンさんに連絡。ところがそのダイアンさん、コロナにかかってしまいました。
代わりに登場したのがお兄さんのアレックスさん。彼は商業系の仲介業者です。彼はCCIM（全米不動産投資顧問）で、普段はもっと大きな取引をしているのだと思うのですが、私たちのために慣れない戸建ての内見をしてくれました。ところが彼も体調が悪いそうです。兄弟そろってコロナにかかったのでは？
最初に見たのは奥山社長がネットで見て、内見をお願いした家。奥山社長、ちゃんと写真を見たのかね？中はかなり荒れています。大きいので、直すのも結構大変。なぜここを見たいと思ったのか聞いたところ、外見がかっこよかったからだそうです。確かに、中西部の古い風格のある家ですが…。
アレックスさんに、これいくらで貸せると思うか聞いたところ、調べないといけないと言われました。戸建てのことなど、分からないのだと思います。
住所は1106 E 98th St, Cleveland, OH 44108。$197,000。こんなに大きくても3LDKで、2,522平方フィート（234平米）もあります。売主のエージェントのコメントには、細心の注意を払って維持されていると書いてありますが？
敷地は8,468平方フィート（787平米）で、結構広いです。1920年築ですので、私の101歳の母より古い。1998年に$85,000で売れています。
屋根裏の部屋がありますが、これはメインランドでは珍しくありません。ハワイは珍しいですが、雪が降らないので、屋根の傾斜が緩いからでしょうかね。テキサスやフロリダでも、屋根裏の部屋はあまりありません。
ところで、テキサスやフロリダに家を買いに行くのは分かるが、なぜクリーブランドなんだと思っておられる方は多いと思います。実は数か月前、米国のホームレスの問題に関する本を読んでいました。私は、次男がホームレス・シェルターのクリニックで働いていますし、私自身も、自分が持っている物件をシェルターとして貸したりしたことがあり、この問題には興味があります。
ラストベルトとサンベルトはホームレスが比較的少ないと書いてあり、テキサスやフロリダはサンベルトで、特にテキサスは規制が少なく、需要も増えていますが、早く安価に供給できるので、家の価格が低く、家賃も低くて、ホームレスも少ないのだそうです。
ラストベルトは、五大湖周辺の工業地域で、製造業の衰退に伴い、人口も減って、住宅価格や家賃が下がり、在庫が多いのです。その本に書いてあったのですが、ある大学教授が、学生に、「クリーブランドの住宅価格中央値はいくらだと思うか」と言う質問をしたそうです。学生たちは、$30万とか、$40万とか、適当に推測して答えました。しかし、答えは$10万だったのです。そんな馬鹿な話はないと思い、早速調べたところ、ほんの数年前まで、確かに中央値は$10万以下でした。
次の物件はダイアンさんが探してくれた物件。こっちの方が全然いい。3873 Washington Boulevard University Heights, OH 44118。$229,500。3LDK。2,898平方フィート（269平米）。先程の家よりもこじんまりとしていますが、築面積は広いですね。地下の一部が仕上げられていましたので、それも含まれています。地下は870平方フィート（81平米）です。地下は、仕上がっていても、鑑定には含まれないそうです。と言うことは、固定資産税にも反映されないということでしょうね。
敷地は5,985平方フィート（556平米）。普通です。1958年築。固定資産税は年$4,242。6月20日に$265,000で売りに出されましたが、売れなくて値段を下げました。22年2月に$113,000で売れていますが、かなりのお金をかけて直したのでしょう。
奥山社長は、気に入って、オファーを出したいと言ったところ、ダイアンさんは$15万はどうかとのこと。ずいぶん強気ですね。売主はそれでは元が取れないので、売らないでしょう。
奥山社長が、バスルームが一つしかないと言ってましたが、1階にトイレがあります。ちょっと少ないですが、ま、いいでしょう。
家賃は、ネットで調べたところ、$1,800-2,200。表面利回りで軽く10%を超えます。
アレックスさんに、どうしてクリーブランドに来たのかと聞かれ、先程の話をしたら、クリーブランドは穴場だと言ってました。Best-kept secret（もっともよく守られている秘密）だそうです。
この後、有名なクリーブランド・クリニックを見に行きました。チャットGPTに米国の有名病院トップ10を聞くと、クリーブランド・クリニックは2番目に出て来ます。クリーブランド・クリニックは、カナダ人がよく来るそうです。カナダには国民健康保険がありますが、イギリスなどと同様、国家予算が足りなくて、治療を待たされることが多いのです。
実は、私もクリーブランドクリニックの健康診断をしてもらいました。100以上の項目を血と尿検査でしてもらい、$499。私はペスカタリアンなのですが、健康年齢56歳と出ました。実際は69歳です。ペスカタリアンとは、ビーガンだけど魚は食べるというダイエットです。普段は日本で101歳の母の介護をしているのですが、将来人に迷惑かけないようにしようと思って、色々調べてこのダイエットを始めました。
この地域は、短期賃貸は年91日までしかできないそうです。日本は180日だと思いますが、そのくらいなら、稼働率50％なので、そう問題ないと思います。クリーブランドクリニックで治療を受ける人がAirB&Bを使うそうですが、91日と言うのは厳しいですね。でも、長期で不通に貸しても、十分良い利回りがあります。いままで、テキサスやフロリダを見てきましたが、インカムゲインはここが一番いいですね。
値上がりはゆっくりで、価格は安定しているそうですが、ローン金利の高い今は、利回りが高いと助かります。皆さんもどうでしょうか。
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