バケーション・レンタル(民泊)規制に伴う投資のチャンス

オアフ島の民泊の規制が始まったことは、既にブログで説明しました。前回は、規制の内容について主に説明しましたが、今回は、規制に伴うビジネスチャンスについてお話ししたいと思います。

ホノルルのバケーション・レンタル:いよいよ8月から規制開始

 

規制の状況は?

 8月に始まったばかりですので、まだ市場に大きな動きはありません。今回の法律は、インターネットの広告をもとに取り締まりをすることになっていますので、既に、ほとんどの違法レンタルは宣伝を止めているようです。しかし、既に入っている予約に関しては、違法ではありますが、キャンセルしないでお客さんを受け入れているケースが多いようです。12万あるとも言われる違法レンタルがすべてキャンセルされたら、もっと混乱が起きているはずではないかと思われます。予約済のものに関しては、もう宣伝する必要はないので、市に発見されて高い罰金を払わされる可能性もないと考えているのでしょう。

物件の値段が下がる可能性大

 と言うわけで、民泊に使われていた家やコンドがどっと売りに出たというわけではありません。12万の違法レンタルの中には、オーナーが住んでいて、家の一部を貸している場合もありますので、そのような家は、長期の部屋貸しはするかもしれませんが、売りはしないでしょう。民泊のためだけに使われている物件は、既に入っている予約が終わったら、長期レンタルに切り替えるか、売りに出すことになると思います。そうなると、在庫が増えて、民泊をしていたかどうかにかかわらず、ほぼすべての物件の値段が若干下がる可能性があります。

特にワイキキは、地元の人で住みたいという人はあまりいません。道は混んでいるし、物価は高いし、パレードでもあろうものなら、車でコンドから出られない、戻れないという状態になります。ワイキキで民泊をしていた物件を長期(30日以上)のレンタルに変えるとしても、その多くは在住している人に貸すのではなく、長期の観光客向けになると思います。欧米人は、日本人のように数日ではなく、数週間の休みを取る人も多いのです。

と言うわけで、そのような物件は、価値が下がると思われます。ワイキキは、将来的にはすべてリゾート・ゾーニングになり、民泊が合法になる可能性がありますので、それまで待てるのであれば、値段が下がったときに買って、キャピタルゲインを狙えるかもしれませんし、実際にそれが目的で大規模な投資をしている日本人投資家はいます

投資機会を逃さないで!

 しかし、今日お話ししたいのは、安くなったら買えばいいという話ではなく、急がないと逃してしまう投資機会です。ワイキキ周辺のゾーニング(土地利用)はとても複雑で、今、ホノルル市は、どの物件が民泊を合法的にすることができるのか、1棟ごと決めている状態です。民泊の供給が減って宿泊料金が上がりますので、市が合法とみなした物件は、価値も上がるでしょう。

基本的には、コンド・ホテルは大丈夫ですが、コンド・ホテルと言っても、全ユニットがホテルとして使われているわけではない物件もありますし、ホテルとして使わない場合は民泊を禁止している、あるいは禁止していなくても組合が料金を取ったり、ホテルの高いリネン・サービスを使わなければならなかったりする物件もありますので、購入を予定している方は、エージェントにちゃんと確認してください。

想像してみてください。オアフ島の宿泊施設の部屋数が一挙に12万戸減ったのです。民泊の中には、戸建てもたくさんありますので、そのような物件は1戸で数部屋分減ったことになります。供給が減りますので、宿泊代は高くなるはずです。合法的に民泊ができる数少ない物件は、ホテルも含めて、ずっと高い宿泊費を取ることができるようになるはずです。

人気のあるコンド投資

 現在の民泊物件の収益率は、全部管理会社に任せた場合、良いものでも4%以下でしょう。これは低いと思うかもしれませんが、通常のコンドを買って普通に長期で貸しても、3くらいの収益率しかありませんので、コンドの投資としては悪くはありません。自分がハワイに旅行するときに使えるとか、その旅費が経費で落とせるなどのメリットがあるのも、人気の理由の一つかもしれません。

日本にはサラリーマン投資家と言う言葉がありますが、米国ではサラリーマンだろうが何だろうが、不動産投資をするのは当たり前です。その米国の普通の投資家が、最初の投資物件としてお手頃なコンドを買うというのは、よくあることです。それを考えると、民泊の投資は、将来上がらなかったとしても、よい投資だと言えるかもしれません。

「買って良かった」を聞いてからでは遅い

ある民泊専門の管理会社の社長の話によると、宿泊料は向こう1間で最高50%くらい上がるのではないかと言うことです。経費の一部は共益費や固定資産税などの固定費ですので、宿泊料が50%上がれば、営業純利益はたぶん7割以上増えるはずですが、私の概算では、総収益率は6%を越えると思います。

単純に収入還元で計算すると、営業純利益が7割増えれば、物件の価値も7割上がるということになりますが、物件の評価方法は収入還元だけではありませんので、再調達原価よりもずっと高くなることはないでしょう。しかし、上がることは間違いありません。宿泊代も、本当に50も上がるかどうかわかりませんが、既に上がり始めました。買うなら今です。実は私も購入を検討していますが、買って良かったという話を聞いてからでは遅いのです。