ハワイのアパート市場って、どんな感じ?

ハワイのアパートとは

今回は、ハワイのお手頃のアパートをご紹介しましょう。まず、米国では、4戸以下の居住用物件は事業用不動産とはみなされないことが多く、不動産管理に関する法律も適用されない場合がありますので、5以上にします。ハワイは、住宅難ですので、戸建てを分けて2-4戸くらいの小さなアパートにしていることがよくありますが、建築許可を取ってないものも多く、建物自体が違法でなくても、通常の住宅では家族以外の人は3人までしか住めませんので、リースして4人以上の人に住んでもらうことは違法になります。そういう話をし始めると、ずいぶんややこしくなりますので、5以上の物件に絞って話を進めましょう。

現在売りに出されている物件(2019.9.3)

いつものwww.hicentral.comで調べたところ、200万ドル以下の5戸以上のアパートは15棟ありました。投資不動産は、マルチ・リスティング・サービスに載せないことも多いので、探せばほかにもありますが、今日はこの15棟を試しに見てみたいと思います。早速ですが、いくつかの物件は、アパートのゾーニングではなく、大きな家を分けてアパートにしているだけでした。また、いくつかの物件は、収支に関する情報が全くありませんでした。それらを除いたものが、下記の10棟で、安いものから並べてみました。

MLS 住所 NOI 価格 キャップ 査定額 AVM評価
201825701 219 N Kuakini St #A, Honolulu

33,000

1,250,000

2.64%

937,600

1,388,000

201922787 94-106 Pupupuhi St, Waipahu

39,011

1,300,000

3.00%

837,300

955,400

201922292 1914 Fern St #A, Honolulu

57,656

1,495,000

3.86%

997,600

1,503,000

201922705 732 Bannister St, Honolulu

55,800

1,500,000

3.72%

1005100

893,100

201908901 1328 Lunalilo St, Honolulu

69,669

1,688,000

4.13%

1,012,500

1,708,000

201830129 1632 Frog Ln, Honolulu

81,853

1,880,000

4.35%

956,500

1,868,000

201911187 919 Spencer St, Honolulu

88,800

1,900,000

4.67%

1,276,200

1,950,000

201922304 94-206 Aniani Pl, Waipahu

91,500

1,950,000

4.69%

1,498,000

1,937,000

201917713 2526 Kapiolani Blvd, Honolulu

89,568

1,998,000

4.48%

1,104,500

1,984,000

201922181 68-037 Apuhihi St, Waialua

81,964

1,999,000

4.10%

1,872,000

なし

以下はこれらの物件のリンクで、このリンクでは高い順に並んでいますので、お間違えなく。皆さんが開いたときには、既に売れている物件もあるかもしれません。

参考 FOR SALEHiCentral.com

表から解ること

まず、表の説明から簡単にしたいと思います。査定額と言うのは、固定資産税の算定に使われる査定額です。特に収益物件の場合は当てにならないことが多いですが、参考までに書いておきます。最後のAVMというのは、ホノルル・ボード・オブ・リアルターが使っているAIによる評価です。数週間前のブログにも書きましたが、AIによる評価と言うのはまだ当てにはならないと思いますので、これも参考程度に見てください。

最初に気が付くのは、高いものほどキャップレートが高いと言えそうです。逆だったら、機関投資家も大きな物件を買う理由はなくなるので、これは当然ですが、こんなにきれいに並ぶとは思いませんでした。しかし、マルチ・リスティング・サービスであろうがその他の不動産サイトであろうが、載っている営業純利益は当てになりません。特に、切りのいい数になっている場合は、概算で、大切な経費(例えば固定資産税や保険)を計算に入れてないことが多いです。

全体的に高値で売りに出されている

もう一つ全体的に言えることは、ちょっと高すぎるんじゃないかと思う物件が多いです。アパートに限らず、事業用不動産は、かなり高値で売りに出して、何か月もかけて売るということが多く、売出価格よりかなり低く売れることも多いですし、結局売れないで終わってしまうこともよくあります。空き家を売るのと違って、テナントが入ったまま売ることが多いので、時間がかかっても毎月収入があるわけですから、特に売り急がないことが多いのでしょう。

最初の二つの物件のように、営業純利益(NOIがかなり低い物件がありますが、そのような物件はちゃんと管理できていないのではないかと思います。家賃収入がかなり低いので、ちゃんとメンテをして家賃を上げれば、NOIも上がるでしょう。しかし、購入時のキャップが3%以下というのは低すぎるので、もっと安く買えなければ、ちゃんと管理できてない物件を買う意味がありません。例えば、二つ目のワイパフの130万ドルの物件は、100万ドルで買ってもキャップは4%以下です。値段を30万ドルも下げてくれるとは考えにくいです。

この中でどれか一つを選ぶとしたら、私ならワイパフの195万ドルの物件でしょう。キャップが一番高いうえに、値段も交渉範囲内だと思います。180万以下で買えれば、キャップはほぼ6%です。ハワイのお手頃アパート市場。どんな感じか少しでも分かっていただけたら幸いです。