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ハワイの戸建物件を分けて貸す方法:非合法物件にご注意

このサイトでは今まで、ハワイの多世帯不動産(分割して貸すことの出来る物件)をお勧めしてきましたが、法的な解釈の間違いがありました。
調べ直したこと、州に確認して新たに解ったことなどをご報告します。
詳しい説明をしている動画も是非ご覧ください。

ハワイで戸建を分けて貸している物件3種

ハワイで戸建てを分けて貸している物件は数多くあるのですが、実はそれは3種類に分かれています。

①法律上の問題のないもの

アパートのゾーニングに建っていること、正式に許可を得て別棟を建てたり増築したりしていること、戸建てのゾーニングでも敷地が広い場合など。これらは問題無く分けて貸すことが出来ますし、もちろん売買にも問題はありません。

②戸建てを仕切っている物件

ドアなどで戸建てを完全に仕切っている物件のことです。例えば、1階・2階の階段の登り口などにドアを付け、施錠して仕切ってしまいます。2階は外階段などで直接部屋に入れるようになっていることが多いです。ハワイの4LDK以上の物件の3分の1はこのような作りになっているのではないかと思います。

このような物件は売買は問題ありませんが、キッチンが1つでなければならないという制約があります。キッチンの定義は「オーブンと冷蔵庫があること」ですので、鑑定士が鑑定する際に、二つ目のキッチンから冷蔵庫かオーブンを部屋の外に出しておくという対策が一般的に取られています。
もちろん、外に出した冷蔵庫かオーブンをキッチンに戻すことは違法なのですが、ネットにオーブンにされている物件情報には堂々とこのような違法物件が掲載されており、取り締まりは今のところありません。

この問題の背景にはハワイの深刻な住宅不足があり、州も黙認している状態になっていますので、購入を薦められることはあるかもしれません。ただ、近隣の住民が通報した場合(例えば騒音や路上駐車などで)は取り締まられることになります。

また、このような違法物件は管理者が見つかりづらいという問題点もあります。
まず大手の不動産管理会社は、このようなリスクのある物件の管理は引き受けません。小規模の管理会社は引き受けてくれるところがありますが、選択の幅が狭まることはお伝えしておきます。

③売買に支障をきたす違法建築物件

建築許可を受けないで家を壁などで区切っている物件は、鑑定さえしてもらえない可能性があります。鑑定してくれたとしても、区切った半分は価値のないものと見なされてしまいますので、価値が下がりローンが難しくなります。このような物件はお勧め出来ません。

日本人の不動産投資物件としてお勧めするもの

私が日本の方がハワイで不動産投資をする際にお勧めする物件は、①法律上問題の無い物件になります。

②のように仕切っている物件も数多く売り出されてはいますが、私がHP上で購入をお勧め出来るものではありません。
(お探しの方がいらっしゃれば上手く運ぶように尽くしますが)

物件情報をリスト化して更新していますので、興味のある方は是非ご覧ください。

 

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