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iBuyerならぬiRenting:日本のサブリースとどう違う?

今日は、米国でiRenting(レンティングとは賃貸)を始めたREZIの新しいビジネスモデルをご紹介します。賃貸に関する日米の違いを説明しながらの解説です。インマンの記事を参考にしていますが、これはREZIがスポンサーになっている記事ですので、宣伝だとご理解ください。

日本のサブリースとiRentingとの違い

 米国には日本のサブリースのようなものはほとんどありませんが、REZIがそれに似た新ビジネスを始めました。そもそも、サブリースという言葉は変で、英語では逆にマスターリースと言います。管理会社が一棟全部リースして、個々の入居者にサブリースをするわけですので、オーナーと管理会社の間で交わされる契約は、マスターリースです。英語でサブリースと言うと、必要のないスペースを又貸しする、あるいは退去したいがリース期間がまだ残っているので、その残りの期間のみを又貸しするという意味で使われることがほとんどです。

日本の通常のサブリースとのもう一つの違いは、REZIの場合、1棟まとめてリースするのではなく、オーナーが貸したい空室のみをリースして又貸しするのです。これは日本にもありますが、REZIはテナントですので、管理はしないという点が異なります。管理は、今まで通り、オーナーかその管理会社がします。

アメリカでは自主管理しているオーナーが多い

米国には、元々賃貸仲介業はほとんどありません。米国は、最近はインターネットの普及で減っていますが、以前は地方紙が非常に多く、新聞の3行広告や、広告専門雑誌に空室を宣伝して、それを見た潜在顧客がオーナーあるいは管理会社に直接電話して、物件を見に行くのです。今は、新聞の代わりに、アパートのポータルサイトや、大きな物件であれば、物件自体のホームページで宣伝して、集客しています。

この記事を読んで一つ気が付いたことは、管理会社という言葉はほとんど出てきませんが、オーナーという言葉は頻繁に出てくるということです。最初に読んだときは、REZIを利用するのは小規模の管理会社が多いのではないかと思ったのですが、よく読むと、利用しているのは自主管理しているオーナーのようです。

米国では、住宅やコンドを数件所有している個人投資家が多いですが、その多くは自分で自分の物件を管理しています。管理会社に任せる場合と比べて、最も劣るのがリース業務です。原状回復などは、アメリカ人は日曜大工のできる人が多いので、自分でやる人も多く、多くのオーナーは、ハンディーマン(便利屋さん)に、安く簡単な修理を頼んでいます。

自主管理のネックはリース(入居付け)業務

しかし、リース業務に関しては、自分の物件のホームページを作ることはできません。ポータルサイトで宣伝できますが、適切な家賃設定など、これを個人でやるのはかなり大変です。入居者審査も、個人投資家にとっては、大変な作業です。プロに比べると、どうしても空室損やフリーレントなどのインセンティブが増え、正味実効家賃が減ってしまうという悩みを持っているオーナーは多いと思います。

記事では、家賃$3,000の部屋が例として挙げられています。

通常の場合

年間家賃収入                      $36,000

空室損                               -$6,500

募集費用                            -$3,000

正味実効家賃                     =$25,600

月間正味実効家賃              $2,133

REZIの場合

年間家賃収入                      $36,000

空室損                               -$4,350

募集費用                            -$550

正味実効家賃                     ­=$30,560

月間正味実効家賃              $2,546

 

REZIの方が、正味実効家賃が1~2割増えるということですが、この数を簡単に信じるわけにはいかないと思う方も多いと思います。しかし、REZIは、この正味実効家賃の増えた分の一部を取るのです。つまり、REZIの提案は、「借り上げるのだから、ちょっと安くしてください」ではなく、「弊社に貸せば、正味実効家賃は増えますよ」と言うことなのです。残念ながら、具体的にどれだけ取るのかは、この記事にはなく、REZIのホームページでも見つけることはできませんでしたが、家賃の3か月分を前払いしてくれるそうですので、それは大助かりです。

ITやAIを駆使した募集価格の設定が出来る

最近は、パンデミックの影響もあり、ネットで見るだけで、実際には物件を見ないで決める人が増え、見る場合も、REZIのエージェントとの接触はありません。オンラインの入居者募集は、どこの管理会社も利用していますが、動的価格設定などは小さな物件や管理会社ではできません。動的価格設定とは、市場の需給バランスを見ながら提示家賃を毎日のように変えるもので、航空券価格などの設定によく使われます。このようなITやAIを駆使したREZIが、普通の管理会社以上のリース業務をしてくれて、家賃収入を保証してくれるのですから、自主管理している個人投資家にとっては非常に楽で、改装や投資に集中できるということになります。もちろん、空室になる前に次の入居者が決まっていれば、REZIを利用する必要はないわけで、まさに苦しい時のREZI頼みです。

これはB&Bのビジネスモデルにちょっと似ています。部屋の保守や家具の取替はオーナーの責任ですが、客を連れてくるのはAirB&Bなどの会社です。もちろん、AirB&Bは借り上げてはくれませんが、そのうちそんなビジネスモデルもできるかもしれませんね。

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 今日は、iRentingを始めたREZIの新しいビジネスモデルをご紹介しました。このチャンネルではハワイでのオープンハウスの様子や、アメリカ・ハワイの不動産マーケットの情報をお届けしています。アメリカの不動産に興味のある方、ハワイで不動産を持ちたい方は是非チャンネル登録をお願いします。

米国の新しい賃貸仲介モデルはiBuyerならぬiRenting:日本のサブリースとどう違う?
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