今日は、ハワイのコンド保険について解説します。組合の一括保険、所有者が加入するHO6と呼ばれる保険、それらによって補償されている住居、家財、使用不能損害、損害賠償責任、医療費、損害超過補償、ハリケーン、地震、アンブレラ、超過賠償責任保険について簡単に説明します。また、私は保険の専門家ではありませんので、確かなことは、必ず保険のエージェントにご相談ください。
保険に限らず、法律は州によって異なりますので、このブログに書いたことは、ほかの州には当てはまらないことをご了承ください。また、どのような保険をどれだけかけなければならないかは、コンドによっても違いがあります。かけなければならない保険をかけていなければ問題になり得ますので、購入時にエージェントあるいはコンドの管理士にお問い合わせください。
コンドの組合の一括保険
まず、コンドは、組合が一括保険をかけており、数年前のマルコポーロのように、火災があったり、30年前のハリケーン・イニキのときような被害や賠償責任を補償してくれます。また、洪水多発地域にある物件は、洪水保険もかけなければなりません。被害があった場合は、保険金で個々のユニットをもとの状態に戻してくれますが、自己負担額は、個々のユニットの所有者が払わなければなりません。
個人が入るHO6保険が補償するもの
コンドの個々の所有者が入る保険をHO6保険と呼びますが、この保険は、この自己負担額を補償してくれます。この保険を掛けることは、法律上の義務ではありませんが、コンド組合が義務付けていることが多く、自己負担額は、通常$5,000～$数万です。また、仮にコンド組合が義務付けていなくても、ローンを出す金融機関はこれを義務付けることがほとんどで、保険の内容に関して詳しく指示することもあります。
それでは、組合の一括保険の自己負担額以外に、HO6保険が何を補償してくれるか、一つずつ見てみましょう。なお、原因によって補償される場合とされない場合がありますので、ご注意ください。例えば、地震による損害は補償されないことがほとんどですが、ハワイには地震はほとんどありません。しかし、洪水が除外されている場合は問題になりえます。以下のそれぞれの項目について、何による被害が補償されないか、確認してください。
住居
住居。これは、キャビネットやカーテンなど、ユニットに取り付けられているもので、かける額は通常数万ドルですが、高額の改装をした場合は、高めにかけた方がいいです。先述したように、組合の一括保険は元の状態に戻す、つまり最初に建てられた時の状態に修復するだけですので、改装費は含まれません。
家財
家財。これは、冷蔵庫などの電気製品や家具など、ユニット内にあるものです。これも通常数万ドルかけますが、家財の価値次第です。また、家の中に何があったのかを証明することが困難な場合もあります。コンドの災害で一番多いのは水漏れですが、家具や電気製品が水浸しになって使えなくなっても、それが何であるかは見ればわかります。しかし、盗難にあった場合、あるいは火災で燃えてしまった場合は、その存在を証明するものが必要になるかもしれません。ある程度以上の価値のあるものは、写真やビデオを撮り、リストを作り、レシートをスキャンして保存しておく必要があるかどうか、保険会社にお問い合わせください。
使用不能損害
使用不能損害。コンドに住めなくなり、賃貸しなければならなくなった場合の家賃の補償で、家財保険の額の4割くらいですが、増やすことはできます。
損害賠償責任
損害賠償責任。これは、他のユニットに損害を及ぼした場合、例えば水漏れで下のユニットに害が及んだ場合や、訪問者にけがをさせてしまった場合に補償してくれる保険で、額は少なくとも数十万ドル、多ければ数百万ドルです。もちろんこれは過失があった場合で、わざとしたことであれば補償はなく、犯罪になるかもしれません。また、訪問者に限られ、テナントは含まれません。テナントに貸している場合は、賃貸用の保険を掛けます。また、自分のユニット外でけがをした場合、例えばお客さんとBBQをしていて、けがをさせたような場合の補償がオプションとして付いていることが多いですが、確認してください。
医療費
医療費。ユニット内で転んで軽いけがをしたような場合、医療費が$5,000以内であればこの保険が払ってくれます。これはハワイの法律で決められていることで、請求額が$5,000以上の場合は、上記の賠償責任保険が支払います。賠償責任保険による支払いは、裁判になることも多く、費用と時間がかかりますが、それを避けるために、$5,000以下であれば、過失があったかどうかにかかわらず、HO6が払うと決められているわけです。ですので、この補償額を$5,000以上にすることはできません。
損害徴収補償
損害徴収補償。これは、例えば訪問者がロビーで転んで大けがをし、組合の賠償責任保険でカバーできなかった場合、足りない分を全オーナーから取り立てる額を保険会社が払ってくれるものです。補償額は$5,000くらいですが、増やすことは可能です。
ハリケーン
ハリケーン。これは通常HO6保険には含まれていません。そんな馬鹿なと思われるかもしれませんが、ハワイにハリケーンが来ることはめったにありません。気象観測を始めてから、オアフ島に上陸したことは、まだ一度もないそうです。また、ハリケーンで窓が割れたとすると、それを補償してくれるのは組合の保険です。ハリケーン保険が補償してくれるのは、窓が割れたことによって部屋の中に起きた損害です。
地震
地震。地震保険は購入することはできますが、非常に珍しいです。
保険に関する全般的な知識
それでは、保険に関して全般的なことをいくつかご説明します。まずHO6保険の自己負担額ですが、あまり高いと意味がありませんので、せいぜい$2,000くらいまでです。
どの損害が、何保険によって補償されるのかの線引きは、非常に難しいことがあります。例えば、ハリケーンが来て洪水になり、水害にあった場合、その損害を補償するのはハリケーン保険でしょうか、それとも洪水保険でしょうか。もっと細かいことを言うと、ハリケーンが通り去ったあと雨が続いて洪水になった場合、まだハリケーン注意報が出ていればハリケーン保険が補償するが、もう警報や注意報が解除されていれば洪水補償になるなど、非常に複雑で、私のような保険の専門家でない者にはとても正確な説明はできませんので、保険のエージェントにお聞きください。
また、アンブレラ（傘）保険か超過賠償責任保険の購入もご検討ください。どちらも、すでにかけている保険では足りない場合に支払ってくれる保険ですが、アンブレラ保険は、HO6以外の保険もかけている場合（例えば自動車保険）、それら複数の保険の足りない分を補償してくれます。例えば、私はHO6保険と自動車保険を、同じ保険会社から購入しており、その上にアンブレラ保険をかけてもらって、保険料を割り引いてもらっています。
損害が小さく、自己負担額を超える分があまり高額でない場合は、保険金を請求しない方がかえって得かもしれません。少額でも、請求回数が多いと、保険料が上がったり、最悪の場合、保険をかけてくれなくなる可能性もあります。これはコンドの一括保険にも言えることで、水漏れが多発しているようなコンドでは、保険が買えなくなる可能性があります。請求するべきかどうか迷うときには、保険のエージェントに相談するのがよいでしょう。
ハワイのコンドに損害があった場合にするべきこと
最後に、何か損害があった場合は、業者を呼んで、まずそれを最小限にとどめるための対応をしてください。次に、損害の証拠となる写真を撮ってください。保険会社に連絡するのは、その後で構いません。しかし、日本人オーナーの別荘である場合、日本にいてこれらの対処をすることはできませんので、現地に代理人が必要になります。代理人には、郵便物を取りに行ったり、水漏れやその他の不具合がないかを点検してもらったりすることも必要です。
私は、バケーション・レンタルをすれば、これらのことを管理会社に任せることができるだけでなく、収入もあるということをよく言うのですが、コンドの場合、それができる物件は限られています。多くのコンド組合は、賃貸をする場合の賃貸期間を、法律で決められている最低30日ではなく、3－6か月以上と決めていることが多いからです。
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今日は、ハワイのコンド保険について解説しました。このチャンネルではハワイでのオープンハウスの様子や、アメリカ・ハワイの不動産マーケットの情報をお届けしています。アメリカの不動産に興味のある方、ハワイで不動産を持ちたい方は是非チャンネル登録をお願いします。
