今まで、２戸から４戸の集合住宅の購入にファニーメイのローンを使う場合、頭金は、２戸なら15％、３戸か４戸なら25％必要でした。それがすべて5％になることによって、随分買いやすくなります。通常の事業用不動産ローンは、金利が上がって頭金が40％から50％くらいに上がりましたので、逆行したわけです。
たぶん最初に頭に浮かぶことは、5％はいいけれど、頭金がそんなに低ければ支払いが高くなりすぎて、結局ローンがもらえないのではないかと言うことです。支払いが収入に占める割合が40から50%くらいでなければ、ローンはもらえないからです。
しかし、通常の戸建てと違い、家賃収入の一部を収入として認めてくれますので、戸建てを買う場合よりは、ローンがもらえる可能性が高いです。集合住宅であれば値段も高いだろうと思われるでしょうが、例えば二戸一物件は、同サイズの戸建て2戸ほどの値段はしません。
これには、ADU（付属住宅）も含まれます。ADUは、本来であれば集合住宅を建てられない敷地に、付属住宅ユニットを建てる、建て増す、あるいは既存家屋を分割することを許したものです。
なぜ4戸までなのかと思われるかたも多いでしょう。もともと4戸までの物件は、仮にアパートの様な造りであっても、法律上、いろいろな面で戸建て扱いをされます。今回のルール変更も、その一つと言っていいでしょう。また、持ち主が住んでいれば、賃貸に関する法律の適用が緩和されます。
通常、戸建てには台所が一つと決められています。台所が一つしかなければ、家の一部を他人に貸すことは難しいです。住宅難のハワイでは、この法律の目をかいくぐるために、多くの戸建てにキッチネットがあります。
キッチネットには、アメリカの住宅に必ずある大きなオーブンなどの調理器具があってはなりませんが、違反をして一部を貸している人が多いのです。そのような家は、売るときにそれを外して合法化することがよくあります。しかし、通常これに必要な220ボルトのコンセントがついていてはいけません。
法律に違反して、キッチネットをフルキッチンにして家の一部を貸している人は多いです。誰かが調べに来ることはありませんが、テナントがうるさいとか、路上駐車が混んでいるなどの理由で近所の人に通告されると、ばれてしまうかもしれません。また、まともな管理会社は引き受けてくれませんので、お勧めできません。学生さんに部屋貸しをする程度にしておいてください。
この記事には、合法的な4戸以下の売り物件はホノルルに66件しかないと書いてありました。実は、私はこのような物件のデータベースを自分で作っており、現在58件あります。購入することがあまり現実的ではないと思われる物件は入れていませんので、全部合わせると66件なのかと思い、記事のリンクをクリックしてみました。
リンクはホノルルのMLS（マルチプル・リスティング・サービス）で、集合住宅が全部出てきました。66件と言っても5戸以上のものが多く、4戸以下のものはたぶん半分もないでしょう。それもそのはず、4戸以下の物件は、戸建てとして売りに出すことが多いので、集合住宅の売り物件のリストには入ってないものが多いのです。
つまり、この記事に該当する物件の多くは、MLSを1件ずつ調べないと見つからないと言うことです。中には、合法でないものを一見合法のように見せかけているものもありますので、これは結構時間のかかる作業です。私のデータベースが欲しいかたはご連絡ください。
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