【ホノルルの格安物件】発掘とオファー

 

数ヶ月前から売りに出されている格安物件

数か月前から、市内のある物件が気になっていました。固定資産税の評価額が$159万以上であるにもかかわらず、$138万で売りに出ていたのです。市場価値は、固定資産税の査定額より2割くらい高いのが目安です。何か訳ありなのだろうと思っていたのですが、それがさらに$120万に下がり、これは調べてみる価値があると思いました。場所は、パンチボールと言う死火山の噴火口の外側で、内側は軍の墓地があり、記念碑などがあって観光名所でもあります。決して高級住宅街ではありませんが、ダウンタウンからとても近い便利な場所で、その周辺では一番標高の高いところに建っています。

家の前からの眺め。
4階からは海も

 

 

 

 

MLSによると、4階建てで(1階はガレージ)、眺めは最高。しかも、築7年で、建坪は百坪近いし、どう考えてもこんなに安いわけはありません。売買契約が成立するまでの平均が、売りに出してから3週間以内ですので、何か月も売れないのは、きっと何か理由があるに違いありません。MLSに載っている写真は、プロに撮ってもらったものではなく、ブローカーが自分で撮ったへたくそなスナップ写真ですが、それだけが理由とは考えられません。

現地を見に行く

と言うわけで見に行きました。ハワイでは、内見する場合、売主の業者は来ないことが多いです。ドアにカギを入れた小さな金属の箱がかけてあり、そのコンビネーションを教えてもらって、開けて中のカギを取ってドアを開けます。この家の玄関は階段を数段上がった2階にあるのですが、玄関の左側にドアがあったので、何だろうと思って開けてみると、庭掃除などの道具をしまう小さな収納庫でした。しかし、ひどい臭い。何かと思って見てみると、多分何か月か前に掃除に使った水がバケツの中に入ったままで、その水と洗剤が腐ってものすごい悪臭を放っていたのです。

豪華な設え

この家は、二つのユニットに分けてありました。3‐4階が一つのユニットで、2階の玄関に入ったところにある階段を上がっていきます。4LDKで、4人の若者がシェアハウスのように住んでいました。冷蔵庫は、壁に取り付けるようになっているもので、日本では見ることのない立派なものです。アメリカでも、高級物件でないと、このような取り付け型の冷蔵庫はありません。$1万くらいするでしょう。マスターベッドルーム専用のバスルームにはジャグジがあり、ウォークイン・クローゼットもかなりの広さです。太陽光パネルも42枚ありますので、広い家でも電気代はほぼゼロでしょう。散らかっており、ところどころ小さな損傷はありますが、概ね問題ありません。

キッチン。左が作り付けの冷蔵庫

 

 

 

 

ジャグジー

 

 

 

 

 

売れない原因?

この家は、元々二戸一ではなく、2階の玄関に入ったところに壁を作って仕切ってありました。玄関の両開きの大きなドアを挟んで、先ほどの臭い収納庫の反対側にもう一つドアがあり、それが2階のユニットの入り口になっています。ノックしても返事がないので、カギを開けて入ろうとしたところ、誰かが寝ていました。ドアを開けたとたんにベッドルームということはないので、どうやら、ベッドルームが3室では足りなくて、リビングルームを寝室として使っているようです。たぶん、1階のガレージが2階と階段でつながっており、それを出入り口として使っているのでしょう。

この住人は、人が見に来るとは聞いてなかったと言い張ります。仕方がないので、下半分は見ないで帰りました。後日また予約をして見に行ったのですが、12時の予約であったにもかかわらず、この男性はまた寝ていました。私がドアをノックして開けたにもかかわらず、起きもしませんでしたので、そのまま帰りました。売れない理由が分かってきました。

この物件の問題

この売主は、家を売りに出している間、売買契約が成立したら30日以内に退去してもらうという条件付きで、両方のユニットを安く貸したのです。しかし、下のユニットの入居者が非協力的なので、内見することさえ難しいという状況です。この入居者、安く借りているので、わざと中を見せないようにして、売れないようにしているのかもしれません。この二つのユニットは、正式に貸せば合わせて月$7,000くらいの家賃は取れるかもしれませんので、安く貸しているとはいえ、かなりの収入があることは確かでしょう。しかし、月何千ドルかの収入のために、大きな犠牲を払っているのです。

もう一つ問題があります。2階の玄関の仕切りは違法です。建築許可なしに、家を二つに分けたり、台所を二つ作ったりすることはできません。こういうことをしている家はよくあり、実は私が今売っている自宅も、建築許可なしにテラスを囲って家の一部にしてしまっています。そのことは知らないで買ったのですが、お役人が調べに来ることはありませんので、特に問題はありません。

問題は、鑑定です。鑑定士は、許可なしに増築した部分は鑑定値の中に入れません。私の家の場合、建て増した部分の価値は認めてくれないということです。では、この家のように、建築許可なしに二つに分けてしまった場合はどうでしょう。その場合は、一つ分の価値しか認めてくれないのです。たぶん、鑑定士は、3‐4階のユニットの価値は認めてくれても、2階の3LDKの価値は認めてくれないでしょう。それどころか、多くの銀行は、この仕切りを取らない限り、鑑定すること自体を断るでしょう。

オファーを出した!

仕切りは、簡単に取り外せそうです。まだ見ていない2階には、許可なしの台所もあるそうですが、オーブンか冷蔵庫がなければ台所とはみなされませんので、鑑定士が来る日にどちらかをほかの部屋に動かせばそれで事足ります。変な話だと思うかもしれませんが、建築許可のない台所がある家は、通常この二つのどちらかがない状態で売りに出し、買ってから買主が取り付けるということが当たり前になっています。

仕切りにしろ、中を見せてくれないテナントにしろ、腐った水の入った収納庫にしろ、売れなくて当然です。しかし、売主の業者は、ちょっと安くてもいいから、中を見せてもらうという条件付きでオファーを出せと言うのです。見せてもらって気に入らなければ解約できますので、リスクはありません。全部見れるまで待っている間に他の人がオファーをする可能性もありますので、私は115万ドルのオファーをしました。私がもらえるはずのコミッションは放棄するから、その分+アルファ値段を下げてくれと言うオファーです。売主は快く受けてくれました。これからどうなるか、そしてこの大きな家をこれからどのように使って行けばいいのか、また報告をさせていただきます。

 

 

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