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不動産投資は減価償却にもレバレッジをかけられる:意識されていない節税の仕組みとは

不動産投資におけるレバレッジと節税

意識されていないというのは、必ずしも知られていないという意味ではありません。不動産投資をしている人は、節税の仕組みを深く理解しないまま、それを享受している方が多いのではないかと思います。

レバレッジとは、訳すと財務てこですが、簡単に言えば人のお金を借りて投資をすることです。不動産投資は金額が大きいので、ほとんどの場合ローンを借りるわけですが、それを、レバレッジをかけると表現します。レバレッジをかけることによって自己資金の収益率が上がるということはご存知の方も多いと思いますが、同じような効果が節税に関しても言えるということを意識なさっている方は少ないと思います。

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木造アパートの減価償却の仕組み

どういうことかと言いますと、例えば築22年以上の木造アパートを購入します。その場合、建物の価値を4年で減価償却できます。例えば、1億円のアパートを買って、土地の価値が6千万、建物の価値が4千万だとすると、それを4年で減価償却できますので、毎年1千万円所得から控除できることになります。これは、高額所得者にとっては好都合です。と言うのは、例えば課税所得が1800万円以上で所得税率が50%であれば、4年間毎年1千万円×50%=500万円の節税ができます。

でも売るときには、譲渡益による所得税を支払います。建物の4千万円は全部償却されて簿価は6千万円になっていますので、同じ1億円で売れたとすると、4千万円の譲渡益が発生します。譲渡益には短期と長期があり、長期のほうが税率が低いので、4年ではなく5年所有したとしましょう。その場合、譲渡税率は20%ですので、4千万円×20%=800万円が納税額になり、先ほどの500万円×4年=2000万円との差、つまり1200万円が節税額となります。これは、節税目的で不動産投資をなさっている方なら、誰もがご存知だと思います。

減価償却のレバレッジとは??

私が言う減価償却のレバレッジとは何でしょうか。仮に自己資金なしでこの物件を購入できたとしましょう。その場合、少なくとも購入時点での純資産はゼロです。ローンの支払いをするにつれて元金を支払っていきますので、それによって純資産は増えますが、大した額ではありません。つまり、自分の資産はゼロなのに、減価償却はお金を出してくれた銀行が使うのではなく、自己資金ゼロの投資家が使うことができるのです。頭金を払った場合、減価償却は、少ない頭金しか出していない投資家が全部使えるということになります。人のお金で儲けるのがレバレッジですが、人のお金で減価償却するのもレバレッジです。

不動産投資は特に高額所得者の節税に効果的

アーバン本社のオーナー社長の河野の息子さんは、お父さんと違って優秀な方で、外資系のファンドで働いていますが、成績が良く、給料の何倍ものボーナスをもらったそうです。半分以上が税金でなくなると知り、父親にアドバイスを求めました。不動産投資による減税策を聞いて、会社の上司たちにも相談したところ、全員不動産に投資していて驚いたそうです。
高額所得者の方は、ぜひご検討ください。

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