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iBuyerとつなぎ融資のハイブリッド登場:メリットとデメリット

 

今日は、iBuyer(転売)とつなぎ融資のハイブリッドとも言える新ビジネスモデルを、インマンの記事からご紹介します。両モデルのメリットを備え持つ新しいビジネス形態で、興味深いモデルですが、この記事は、このビジネスを始めたウィリアム・レイヴィーズ社からの投稿で、記事というよりも、宣伝だとご理解ください。また、考えられるデメリットや落とし穴についても検討し、同じことが日本でもできるかどうか、考えてみたいと思います。

 

iBuyer+つなぎ融資 ハイブリッドモデルの概要と消費者のメリット

 ウィリアム・レイヴィーズ社は、不動産仲介だけでなく、ローンや保険も扱っていますが、このレヴィーズ・パーチェイス(購入)プログラムを利用すると、マイホームの市場価値の最高80%の価格でいったん家を購入してくれます。次に、レイヴィーズ・リフレッシュ・プログラムを使って家を改装。もちろん、所有者はレイヴィーズですので、元のオーナーは何もする必要がありません。最後に、レイヴィーズがこれを売り、発生したキャピタルゲインはすべて元のオーナーに還元されます。

まず、iBuyerやつなぎ融資と比べて、そのメリットを検討しましょう。このモデルはiBuyerに似ていますが、iBuyerはできるだけ安く買って、高く売りたいわけです。それに対し、このモデルでは、いくら安く買っても、キャピタルゲインはすべて元のマイホームのオーナーに還元されますので、関係ありません。また、つなぎ融資が必要ありませんので、その手数料がかかりません。

つなぎ融資の場合は、自分で改装をしなければなりませんが、レイヴィーズ・リフレッシュを利用とすると、最も費用対効果の高い改装をレイヴィーズ社がやってくれます。改装は、改装費以上に物件価値が上がるものもありますが、適当なところでやめておかないと、お金をかけ過ぎたら返って損です。マイホームのオーナーがその判断をすることは困難ですし、業者の選択も大変ですが、レイヴィーズなら安心です。また、売却時にステージングもしてくれます。

もちろん、iBuyerやつなぎ融資の最大の利点、つまり、自宅を早く売れる、都合の良い日に売れる、また新居購入のオファーを出す際に、自宅が売れたらという条件を付ける必要がないということは、言うまでもありません。また、引越、古い家具の寄付、清掃、お年寄りのためのサービスなども提供してくれます。

事業者(レイヴィーズ社)のメリットとは

レイヴィーズ社にとっては、他のモデルに比べてどのようなメリットがあるのでしょうか。まず、改装は、iBuyerにとっては単なる経費ですが、レイヴィーズ社はゼネコンの役目を果たすと思いますので、そこで収入が発生します。また、売却のコミッションは、自社のエージェントがすると思いますので、コミッションの一部がレイヴィーズ社に還元されます。また、これは私の憶測ですが、顧客の売り家や新居のローンは、レイヴィーズ社が出すことが多いと思われますので、その手数料も収益になります。通常売主が買主のローンに関わることはありませんが、この場合、売主はローン会社でもありますので、その可能性は高いでしょう。

ハイブリッドモデルのデメリット

次にデメリットを検討しましょう。最初にレイヴィーズ社に売るときに、価値の80%までしか出してくれないのでは、20%もの額が新居の購入の頭金に使えないと思う方も多いと思います。

これは書いてないのでわかりませんが、レイヴィーズ社に売るときのコミッションは、通常の6%ではなく、3%で済むと思われます。考えられるシナリオとして、売主がレイヴィーズのエージェントに仲介を頼み、頼まれたエージェントは従来の売り方で売ることもできますが、このプログラムを選択してもらうこともできます。どちらにしても、エージェントにはコミッションを払わなければなりませんが、通常買主の仲介業者に払う3%は必要ないでしょう。だとすると、コミッションが3%助かりますので、頭金に使えないのは17%ということになります。また、改装費を自分で出す必要がないので、それも頭金に使えることを考えると、それほど大きな問題ではないかもしれません。

特に、売る家を長年所有してローン残高がかなり減っており、価値が20%以上上がっており、今の家とそう変わらない値段の新居を購入する場合は、問題ないでしょう。また、今の家よりかなり高い家を購入する場合でも、新居の価格の80%くらいのローンを借りるだけの年収があれば、それほど問題はないかと思います。しかし、年収はそう増えてないが、売却手取り金で頭金を増やして、より高額の家を購入したい場合は、問題になり得ます。もちろん、軍人がもらえる頭金0%のローンや、通常のローンでも頭金が少なかった場合は、新居購入の頭金も同じく少なくなることが多いでしょう。

もう一つのデメリットは、改装費が高くつくかもしれないという点です。レイヴィーズは既に物件を市場価値の8割で購入しており、いくら高く売れても、またいくら安く改装しても、自社の儲けにはなりません。レイヴィーズがゼネコンになってくれるわけですので、それに対していくらかの対価を払うことはフェアですが、少々お金をかけ過ぎてもレイヴィーズは困らないというモデルですので、改装費用に透明性があり、どれだけ良心的にしてくれるかが、このモデルを利用する際に注意しなければならない点だと思われます。

日本で同じモデルを作ることは可能?

このモデルは日本の中抜きに似ていますので、日本で似たようなモデルを作ることは可能だと思います。レイヴィーズはローンも出していますが、多分ローン・ブローカーだと思います。つまり、自社のお金を貸すのではなく、複数の金融機関の出先機関として、購入者に合ったローンの手続きをし、銀行から手数料を取っているのではないかと思います。

日本にもこのようなブローカーはありますが、ほとんどの仲介業者は、条件の良いローンを探して買主の手続きを助け、手数料を取っていると思います。日本においては、このようなローンのお手伝いはすでに提供しているところがほとんどだと思いますので、このモデル特有のメリットとは言えません。

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今日は、iBuyer(転売)とつなぎ融資のハイブリッドとも言えるウィリアム・レイヴィーズの新ビジネスモデルをご紹介し、メリットとデメリットを検討しました。同じ内容を動画でも配信していますので、良かったら是非チャンネル登録をお願い致します。