オアフ島のバケーションレンタルに関する法がまた改正されるかも？
2019年のバケーション・レンタルに関する法改正については、何度もブログで触れましたし、それに基づいて投資提案もさせていただきました。しかし、その法律がまた改正される可能性が出てきました。現在の法案は、これから何度も公聴会などをして修正されていきますが、重要点がこのまま可決されると、ホノルルのバケーション・レンタル業界は大きな打撃を受けることになります。決まってからブログを書こうと思っていたのですが、法改正があるかもしれないということを知らないで、バケーション・レンタル物件に投資なさる方もいらっしゃるかもしれないので、今日、解説させていただきます。
①180日未満の賃貸が不可になる可能性がある
第一に、最も重要な改正案は、B&BとTVUの許可のない物件を180日未満賃貸することができなくなるという点です。B&Bとは、ベッド＆ブレックファストの略で、ホノルルでは、オーナーが住んでいる住宅の一部を観光客に短期で貸す許可ですが、数限られています。TVUとは、リゾート・ゾーニング以外の住宅を短期バケーション・レンタルとして貸すことのできる許可ですが、これも現在は新しく発行されていません。
現在は、通常の戸建てやコンドを貸す場合、30日以上であれば、ホノルル住民であろうと観光客であろうと貸すことができるのですが、180日以上のリースでなければならないということです。30日であれば、欧米人のように長期のバケーションを取る人の需要がありますが、180日もバケーション・レンタルをする人はいませんので、バケーション・レンタルを止めて、地元に住んでいる人に貸せと言うことです。
現在、ハワイだけでなく、米国全土が空前の住宅不足で、この1年でホノルルの戸建てが20%以上急騰したのも、それが一つの理由です。ホームレスの増加にもつながりますので、何とかバケーション・レンタルを一般の住宅として使わせようということのようです。それは理解できますが、180日となると、何らかの理由で180日未満の賃貸をしたい人は、ホテルに泊まらなければならないということになります。
②バケーション・レンタル可能なコンドホテルの新しい規制？
第二は、30日未満の短期バケーション・レンタルができるコンドホテルの規制です。まず、コンドホテルには、通常のホテルのような24時間のロビーがなければならないという点です。現在、それがないコンドホテルは10カ所以上あり、特に問題なく稼働しています。コンドホテルのユニットの多くは、それぞれのオーナーが自分で、あるいは管理会社を雇って、運営しており、ロビーは必要ないのです。
次に、ホテルの宿泊費の設定や予約は、全室そのホテルの運営会社を通してしなければならないという案です。と言うことは、投資家がAirB&Bなどを使って自分で自分の持っているユニットを管理運営することはできなくなるということです。また、バケーション・レンタル専門の管理会社は、数少ないB&BとTVUしか管理できる物件がありませんので、ほぼ店じまいと言うことになります。また、オーナーが自分で泊まる場合も、ホテルの予約をしなければならず、オーナー割引はできません。
これに加えて、コンドホテルにオーナーが住むこと禁じる案もありましたが、これはなくなったそうです。しかし、数は少ないとはいえ、コンドホテルをアパートとして長期間貸すことはできなくなります。これらのコンドホテルに関する法改正は、それによって助かるのはホテルだけですので、ホテルがロビー活動をしているのではないかと疑わざるを得ません。
こうなると、短期バケーション・レンタル目的で自分が管理できる物件は、最初に述べたB&BとTVUの許可がある場合のみです。B&Bは、2019年の法改正で新しくできたもので、オアフ島に限られた数のB&Bを認めるというものでした。目的は、一人住まいのご老人などが、空いている部屋を使って収入を得ることができるようにするためです。B&Bはオーナーが変われば消滅しますが、TVUは消滅しません。
今回の法案では、新規のB&BとTVUを、島の西部にあるコオリナ・リゾート、タートルベイのクイリマ・エステート、ワイキキの近くのゴールドコーストで発行するということです。しかし、この3地域であれば必ず許可が出るというものではないかもしれません。
③ハワイの固定資産税が増税するかも？
第三に、固定資産税の増税です。ハワイの固定資産税は他の州と比べて安いので、これはしかたがないという感じです。TVUはホテルと同じ固定資産税評価額$1,000あたり$13.90、B&Bは$6.50です。B&Bのオーナーは、自分もそこに住んでいることが条件ですが、主たる住居の控除は今まで通りできます。
バケーション・レンタル目的の投資は様子を見たほうが良い
この法案は、1と3については、細かい調整は必要だとしても、その大綱は理解できるものです。しかし、2については財産権を脅かすもので、何の問題解決にもならないと思います。いずれにしろ、バケーション・レンタル目的でのオアフ島の不動産投資は、今は控えた方がいいかもしれません。
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今日は、バケーション・レンタルに関する法改正案について解説しました。このチャンネルではハワイでのオープンハウスの様子や、アメリカ・ハワイの不動産マーケットの情報をお届けしています。アメリカの不動産に興味のある方、ハワイで不動産を持ちたい方は是非チャンネル登録をお願いします。
