アメリカの物件の減価償却
これはご存知の方も多いと思いますが、アメリカの物件の減価償却は日本と全然違います。日本の場合、築22年以上の木造物件は、ほぼ償却が終わっており、残った少額を4年で償却することができます。しかし、アメリカでは償却可能な建物分の価値の計算方法が全然違うので、多額の償却が可能なのです。
例えばハワイで、百万ドル・築22年以上の木造物件を購入したとしましょう。取得原価の土地分は償却できませんので、建物の分がいくらあるかを決めなければなりません。これは、通常、固定資産税の土地分と建物分の査定額の割合に沿って計算します。例えば、この百万ドルで買った物件の査定額が80万ドルで、建物が20万ドル、土地が60万ドルだとしましょう。ということは、建物は査定額全体の25％ということになります。百万ドルの25％は25万ドルですので、この物件は25万ドル償却できることになります。
これは新築の場合だろうと思うかもしれませんが、そんなことはありません。新築だろうが築百年だろうが、償却可能な額は、購入時に、購入価格に基づいて計算した新しい額になります。これも、米国の中古不動産の値段が下がらない理由の一つです。ちなみに、償却期間は日本のように複雑ではなく、居住系は27.5年、それ以外は39年ですが、これは日本での納税には関係ありません。日本での納税は、上記の例ですと、25万ドルを4年で償却するわけですので、毎年＄62,500控除できるという計算になります。
土地が高いハワイの奥の手
ハワイでこれをしようとする場合、他の州よりも効果がないとよく思われているようです。なぜなら、土地が高いので、購入価格全体の中で償却可能な額が比較的少ないからです。テキサスのような土地のだだっ広い州だと、土地が25％で建物が75％などと言う例は珍しくないでしょう。
ところが、ハワイには、他の州ではあまり見られない奥の手があるのです。それは、借地の上に建てた木造のタウンハウスやコンド（分譲マンション）です。借地ですので、購入価格の100%が建物の価値なのです。
借地に建てられたタウンハウスやコンド
それでは、借地のタウンハウスやコンドについて少し説明しましょう。ハワイは大地主が多く、タウンハウスやコンドなどが建てられ始めた1970年代は、ほとんどが借地の上に建てられました。あらかじめ決められた年に賃料が上がっていき、リース期間が終わると建物は地主のものになります。長期の借地でしたので、当初は誰も心配していなかったのですが、土地の賃料がどのように上がるかは明確ではなく、区分所有者は、だんだんと不安になってきたのです。
彼らを救済するために、地主は敷地を売らなければならないという法律ができ、多くの人は購入しましたが、全てがそうだったわけではありません。今でも借地の売り買いはされていますし、土地の所有権がない物件はかなり残っています。一つのマンションやタウンハウスの中に、土地付きのユニットもあれば、そうでないものもあるという状況なのです。当然、残余期間の少ない物件は価値が下がります。また、残余期間が15年以下の物件は、ローンをもらうことが困難です。
節税目的の投資は今がチャンス
と言うわけですので、借地の区分所有物件を買う場合は、残余期間が比較的長いもの、そしてできれば、向こう4年間、土地の賃料の引き上げがないものを選ばれるとよいでしょう。長い間持っていると価値が下がってきますので、4年で償却してしまったら、すぐに売った方がよいかもしれません。もちろん、売ったときには簿価がゼロになっていますので、いくらで売れたにしろ、全売却額に対して納税しなければなりませんが、高額所得者の場合、税率が所得税率より低いので、節税になります。
あるいは、キャッシュフローがよければ、リースが切れるまで所有し続けて、地主に返すときには無税にすることも可能ですが、その間、土地のリース賃料がどれだけ上がるか分からないというリスクがあります。また、共益費も物件が古くなるにつれて上がるでしょう。
この節税策は、もうすぐ法律が改正されてなくなるだろうと言われています。節税が必要な方は、今がチャンスです。
