不動産管理士を探しておられる方のために

IREM(全米不動産管理協会)とは

636日にかけて、横浜グランド・インターコンチネンタル・ホテルで、IREM(全米不動産管理協会)とCCIM全米認定不動産投資顧問協会)日本支部の年次総会が行われました。私は、四日間、全ての会やセミナーの通訳をしました。この二つの団体は、私のブログにも何回か登場していますが、今回はIREMについてもう少し詳しくご紹介したいと思います。

 

CPM、CCIM認証式の様子

国内外から約250名のCPM,CCIMが横浜に集まりました

 

NAR(全米不動産協会)は、米国最大の職業団体です。「リアルター」と言う言葉は、不動産仲介業者と言う意味ですが、NARのメンバーでなければ、リアルターにはなれません。政治的影響力も強く、長年NARの総会に大統領が来ることはありませんでしたが、さすがにトランプ大統領は自分自身不動産業者ですので、今年のNARの総会には出席したそうです。上記の二つの団体は、NAR傘下にあり、IREMは不動産管理、CCIMは売買に関係する団体です。

不動産業者は信頼されない?

今から20数年前、日本の数人の不動産業者が、日本の不動産管理を改革するために、シカゴにあるIREM本部を訪れました。皆さんも、不動産屋さんと言うと、あまり良い印象はないと思います。今回の総会のセミナーでも出た話ですが、調査によると、中古車の売買は怖くないが、不動産の売買は業者が信用できないので怖いという人が多いそうです。米国では、中古車のセールスマンは信頼されていない職業の典型的な例ですが、日本では、不動産業者も同じく、信頼されない職業の典型のようです。

1930年代の大恐慌の時代、アメリカの不動産管理業も、決して尊敬される職業ではありませんでした。用務員程度の仕事でしかないと思われていましたし、オーナーが騙されることが多いので、信頼されてもいなかったのです。しかし、考えても見てください。多くの人にとって、その最も大きな資産は不動産です。その管理が大切でないわけがありません。と言うわけで、IREMは、倫理と教育を柱として不動産管理業の社会的ステータスを上げるために設立されたのです。

日本のIREMの歴史

そのIREMを日本に取り入れた不動産業者たちは、日本の不動産業の不透明性、投資に関する知識の欠如、そして何よりも倫理観の欠如をどうにかしなければならないと考えていました。当初は、日本の大きな不動産団体をIREMと締結させようと考えましたが、本当に倫理的な事業をしたいと願っている人たちのみの集まりでなければ、IREMの信念を日本で確立することはできないと考え、ごく少人数で始まったのです。ブログ「米国の不動産協会、IREMCCIM」にも書きましたが、私が最初にそのセミナーの通訳をしたときは、キリストの弟子と同じ12人しかいませんでした。ユダのように脱落した人もいましたが、今では600人以上のメンバーを持つ団体に成長したのです。

なぜ日本の不動産業者は信頼されないのか

さて、不動産業者が信用されない理由は、具体的には何でしょうか。例えば、ある建築会社は、農家に何度も訪ねて行って、お年寄り夫婦と仲良くなり、節税になるからと言ってローンを借りてアパートを建てさせ、30年間家賃収入を保証すると言います。しかし、契約書をよく読むと、家賃を保証してもらうためには、その建築会社にすべての修理や改装をしてもらわなければならず、それが不当に高いのです。これは、NHKのクローズアップ現代でも取り上げられました。

ほとんどの管理会社は、工事を発注するときには業者からバックをもらっています。つまり、業者はそれを料金に上乗せしているのです。日本の管理手数料は外国より低いですが、それはオーナーの知らないところでバックをもらっているからなのです。それだけではありません。入居者から預かっている敷金を運転資金として使っている業者は少なくないでしょう。これは日本では違法ではありませんが、米国では違法です。

日本人の投資意識の低さ

私たちの最大の資産をこのような人たちに任せておいてよいはずはないのですが、不動産業者だけを責めるわけにもいきません。IREMの会員から聞くことですが、オーナーにこのことを説明して、バックは取りませんから手数料を上げてくださいと言っても、多くのオーナーは、うんと言ってくれないそうです。その方が儲かるといくら説明しても、理解してくれないのです。みんなと同じようにしないと不安だということでしょうか。日本人の投資意識の低さには、悩まされるところです。

米国で良い不動産管理士と出会うには

米国不動産投資の一つの悩みは、購入後の管理です。いくらいい物件をいい値段で買っても、管理が良くなければその投資は台無しになります。米国のIREMのメンバーのほとんどは、大きな物件の管理をしており、戸建ての管理をしている人はほとんどいませんが、どのような物件であれ、よい管理士を探しておられる方はwww.irem.orgで探してみてください。分からない方は、私に連絡していただければ、探すお手伝いをさせていただきます。日本の物件の管理会社を探している方は、www.irem-japan.orgをご覧ください。