バイデン大統領が、＄1.8兆のアメリカン・ファミリーズ・プランの予算捻出のために1031エクスチャンジ（買替）の廃止を検討していますが、今日は、この1031エクスチャンジによる節税の、ハワイにおける活用方法について解説します。案外知られていないのは、いくつかの条件を満たすと、ハワイの別荘を1031エクスチェンジに使うことができるということです。一つの別荘から別の別荘に買い替えることも可能です。なお、私は不動産業者であり、税金の専門家ではありませんので、税法に関しては、必ず専門家に確認してください。
1031エクスチェンジとは
1031エクスチャンジとは、投資物件を売却して、別の投資物件を購入する場合、キャピタルゲイン税を払わないで、売り物件の簿価をそのまま買い物件の簿価にして、税金を繰り延べるものです。例えば、株の投資ファンドを買って、その中で株価の上がった株を売って、他の株を買っても、ファンドからお金を引き出さない限り税金がかからないのと同じようなものです。1031エクスチェンジは、専門の人に手続きをしてもらわなければなりませんので、売買取引を始める前に、必ずエージェントにその旨を伝えてください。
日本にも買替という税金繰延手段がありますが、米国の1031エクスチャンジの方が有利で、さらに相続するときには、簿価が相続時の市場価値に自動的に上がり（ステップアップと呼ばれる）、結局税金を払わなくても良いという法律があります。1031エクスチェンジもステップアップも、バイデン政権が廃止するかもしれないのですが、1031エクスチェンジは百年も続いている法律ですし、反対意見も多いので、なくならないだろうという前提で話します。
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ハワイに別荘として購入した不動産の1031エクスチェンジ活用
日本人がハワイに別荘を持つ場合、それが戸建であろうとコンドホテルであろうと、それほど長期間滞在なさらないことが多いと思いますが、年間14日以内、あるいは年間貸している期間の10％以内、どちらか長い方以内の滞在期間であれば投資物件と認められ、1031エクスチャンジに使うことができます。もちろん、自分の滞在期間が14日以内でも、全く貸してなければ投資物件にはなりません。「貸す」と言うのは、バケーション・レンタルである必要はありません。例えば、一人の入居者に年間11カ月貸せば、1か月自分が使っても、投資物件と認められます。
家族や友人に貸しても構いませんが、その場合は市場家賃でなければなりません。2割くらいなら割り引いても分からないと聞いたことがありますが、監査される可能性を考えると、せいぜい1割くらいにした方が良いとも聞きます。
もう一つの制約は、別荘の場合、買替する前に少なくとも2年所有していなければならず、その2年間、つまり、売却日以前の12か月間と、その前の12か月間、それぞれ個人的利用を14日以内、あるいは賃貸期間の10％以内にしなければなりません。これと同じことが、買替後の2年間にも適用されます。2年以内に売却すると、税金繰延はできません。
別荘が投資物件とみなされることのメリット
そこでですが、別荘が投資物件だということになると、他にも利点があります。経費を引けるということです。所有者が自分で使う期間が上記の規定以内であれば、完全な投資物件とみなされますが、それより長い場合は、所有者の利用期間と賃貸期間の割合に応じて、経費を引くことができます。しかし、これも乱用されることが多いので、監査される可能性が増えます。
投資でない場合でも、ローンの金利やポイント（ローンを借りるときにかかる費用）、固定資産税などは、控除することができます。また、余談ですが、14日までなら貸すことができ、その収益は申告する必要がありません。14日間だけAirB&Bで宣伝して貸しても、投資にはならないということですが、オアフ島の場合、一部地域や物件以外、賃貸は30日以上でなければなりませんので、できないと思われます。
投資と認められる場合は、上記以外に、修理費、光熱費、管理手数料、共益費、減価償却なども、控除することができます。特に、減価償却は大きいので、実際には正のキャッシュフローがあっても、課税所得はマイナスになり、節税になることが多いです。
1031エクスチェンジのもう一つのメリット
1031エクスチェンジのもう一つの利点は、FIRPTA（外国人不動産投資税法）とHARPTA（FIRPTAのハワイ州版）の義務がなくなるということです。前者は、米国外に住んでいる人が米国内の物件を売る場合、後者は、ハワイ州外に住んでいる人がハワイ州内の物件を売る場合に適用される、源泉徴収です。特にFIRPTAは、外国人が不動産売却のキャピタルゲイン税を払わない場合、それを徴収することが難しいためにできた法律です。
これは税金ではなく、源泉徴収ですので、後で申告をして、払い過ぎた分を返金してもらうことができますが、そのためにかかる費用が高いため、わざわざ申告しない人も多いです。しかし、1031エクスチェンジをする場合は、税金が繰り延べられますので、これらの源泉徴収をする必要がなくなるわけです。
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今日は、ハワイにおける1031エクスチェンジの活用方法について解説しました。このチャンネルではハワイでのオープンハウスの様子や、アメリカ・ハワイの不動産マーケットの情報をお届けしています。アメリカの不動産に興味のある方、ハワイで不動産を持ちたい方は是非チャンネル登録をお願いします。
