今日は、カハラに近いワイアラエ・ヌイのオープンハウス。カハラは、オアフ島で最も高級な住宅地域です。カハラのすぐ北。ワイキキにも近い最高の場所。
6LDKで$1,675,000。1階と２階を分けられます。最初のベッドルームは寝たきりのお母さんの世話するため右側に拡張したそうです。そのためこの二つ目の寝室の左の壁が右側にずらしたそう。それで、三つ目の寝室を通らないと二つ目の寝室に入れなくなりました。そのため正確には、三つ目の寝室は寝室とみなされません。ちなみに、三つ目の寝室は、書斎として使っていたそうです。
三つ目の寝室のバスルームは、向こう側の主寝室からも、アクセスできますが、それは珍しい。主寝室でなければ、よくありますけどね。
築面積は2,504平方フィート（233㎡）。敷地は5,520平方フィート（513㎡）。ガレージが220平方フィート（20㎡）。その他560平方フィート（52㎡）とありますが、家の前にあるデッキかな？1958年築ですが、2階は1997年に増築したそうです。太陽光パネルが29枚。
階段は、外からも直接アクセスできます。2階を貸す場合、洗濯室と階段の間のドアをロックして、賃借人が1階にアクセスできないようにします。2階を貸した場合、ネットでは家賃$3,500と出て来ます。しかし、高速道路の南側はカハラですので、カハラの家賃が反映されていると思います。ここは高速道路の北ですので、$3,000以下でしょう。
仮に1階を貸すとすると、4LDKとして宣伝することは可能。その場合のネット家賃は何と$9,100ですが、これもカハラの家賃がかなり反映されていると思います。3LDKだと$4,700と出て来ます。
市の記録を調べると、この家は何と1階建て。2階はちゃんと建築許可を取って建てたそうですが、本当？フルキッチンを二つ作ることはできませんので、2階の台所にはオーブンがなく、キッチネットです。
計算したところ、2階は1,114平方フィート（103㎡）。ADU（付帯住居）として認めてもらうには広すぎます。
固定資産税の評価額は$1,132,800。AI評価も$1,119,600。なんでこんなに低いのかと思っていたのですが、1階建てのつもりで評価されているからです。ずいぶんたくさんの人が見に来ていましたが、2階の建築許可があるかどうかが問題です。銀行は2階の価値を認めないでローンを出すかも。そうすると、ローンは$100万程度しか出ない。
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